房、地产律师王佳红：不管是买新房还是二手房，又或者是租房，有一个不可避免的话题就是物业，简单说来买水买电离不开它，家里修个水管，楼道灯坏了也要找物业。可不同的是有些物业尽职负责，有些物业敷衍了事。

不负责任的物业除了让业主在入住阶段劳心费神，出售时，因为小区保养差异，也会与同楼龄的小区差价巨大。

下面我们讲的这些，可能就发生在您的身边，可能不被注意，看过之后才恍然大悟。

小区物业烦心事一：捆绑收费，乱收费

前年，山东、广州、深圳、北京等城市很多物业公司都出现了“只收钱、不干事”的维权事件。并且，由于物业公司服务不到位的问题，部分小区经常出现电梯停用、管道破裂、房屋漏水、居民财产被盗等情况。此外，许多物业公司因代收费超标、捆绑收费及乱收费被业主诟病。更有甚者，北京某小区物业公司直接对业主进行人身威胁，殴打业主。

当面临这些问题的时候，一些业主会很愤怒而去和物业公司争吵，一些则选择得过且过，但大部分业主都没有想过物业公司为什么不作为，又该怎样去解决？其实核心原因也正是业主自身，小区内部没有成立相关的业主委员会及物业公司现金流不充足，长期积累自然导致和滋生了很多问题，甚至引发矛盾。

机构数据显示，83.55%的小区并未依法成立业主大会及业主委员会，从而没有对物业公司进行监督，致使物业公司“只收钱、不干事”。一些业主也对物业越来越不满，开始与物业公司产生矛盾，以拒交管理费来对抗。物业公司的收费率降低，现金流不充足，就会再降低成本，进入恶性循环阶段。

所以当出现以上问题，我们采取的应对不应该是激化矛盾或者装看不见，而是通过成立业主委员会去解决和规避出现的种种问题。

小区物业烦心事二：物业瞒着你干的事儿

乱收费，捆绑收费的一些问题可以通过业主委员会去解决，但小区的公共维修资金被物业公司非法动用了，又该怎么办？

先来看看公共维修资金被物业公司非法动用的方式，有哪几种：

第一，业主根本不知道什么时候使用使用了公共维修资金；

第二，不知道使用的用途；

第三，不知道是否实际使用；

第四，物业公司或者业委会从来没有召开过业主大会，业主也没有进行过表决；

第五，更有甚者，有的会发现在政府的备案文件中有很多业主被模仿签字的内容；

第六，有的发现不是所有的业主都被分摊了，只是有选择性的进行了分摊。

那么，遇到相关情况：该如何维权呢？

根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，有挪用挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责追回，并可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

看过上面您就应该了解一旦发现小区的专项维修资金被挪用，是可以要求政府部门履行职责进行追回，也可以要求对物业公司吊销资质证书。

小区物业烦心事三：公共设施怎么用

最典型的公共空间如电梯井(包括电梯内部)、楼梯间、公共门厅和人防工程停车位，比如物业常做的是电梯间里设置广告牌，把人防工程当作停车位等。

就在今年4月，法治周末记者从北京市住房和城乡建设委员会官方网站了解到，市住建委近日印发了《2019年群众关注物业管理突出问题专项治理工作方案》，而此次方案治理的重点工作内容之一就是“物业侵占公共区域”。

房、地产律师王佳红：“很多业主其实都不清楚，第一，物业无权擅自在公共区域进行经营性行为；第二，公共区域的经营性收入应归全体业主所有。涉及到公共区域经营性收益的问题，是需要经过业主大会同意的，否则就是不合法。