案例简介及评析

北京金诉律师事务所是一家专注房地产法律服务的律所，业务范围主要包括商品房集团诉讼、企业拆迁、房地产开发、建筑工程、不动产买卖、分家析产与继承、婚姻与房产、房屋征收与拆迁、物业纠纷、业委会等涉及房、地相关业务。本次评选了金诉律所的十大经典案例涉及了常见案件类型，具有极高的参考意义。金诉律所会继续致力于用专业技术打造金牌房产律师服务。

案例一：婚前房屋婚后拆迁，赠与合同是否有效

承办律师：王佳红、马斌

关键词：拆迁安置 婚前财产

基本案情：

当事人与前妻在北京市通州区共有房屋一套，双方育有子女三人。后前妻去世，当事人再婚与现任妻子共同居住在涉案房屋内。涉案房屋后被纳入拆迁范围内，拆迁后安置补偿房屋一套，当事人将该安置补偿房屋赠与儿子，签订了书面的赠与合同并办理了不动产转移登记手续。当事人现任妻子认为拆迁安置补偿房屋属于夫妻共同财产，当事人的赠与合同无效。

法院审查后认为，夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，赠与合同为赠与人将个人财产赠与给受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。当事人的婚前房屋虽然经历了财产形式的转化，但仍为当事人婚前的个人财产，当事人现任妻子签署拆迁协议并不意味着对房屋享有所有权，因此驳回了本案的起诉。

律师分析：

本案涉及法律关系十分复杂，一个案子牵扯到了婚姻关系、继承关系、拆迁法律关系和赠与合同关系等。通过层层关系剥离分析，最终会发现当事人现任妻子自己认为的婚前财产在婚后进行了拆迁，自己也签署了拆迁安置补偿协议，就可以享有对拆迁安置房屋所有权并没有任何的法律依据。

案例二：单位房屋过户难，连环买卖房屋如何办证

承办律师：戴金花、马斌

关键词：连环买卖 过户办证

基本案情：

当事人居住的房屋为父亲生前从单位处购买，父亲生前与母亲离婚时将房屋分配至当事人名下，但因为历史原因一直未办理房产证。涉案房屋为父亲单位从一开发商处购买，后单位出台内部购房政策，父亲从单位购得，但房产证一直在开发商名下。现父亲单位已进行改制，开发商及父亲单位均不配合当事人办理过户手续。

当事人无奈之下委托律师向法院提起诉讼，法院审查后认为当事人父亲与单位之间构成房屋买卖合同关系，当事人基于父母离婚协议获得房屋，其与父母属于赠与关系，当事人有权要求开发商及父亲单位协助办理过户手续。

律师分析：

本案为连环买卖合同纠纷，但其中又涉及到了单位内部购房问题、父母离婚问题和父亲去世继承问题，法律关系十分复杂。汤某通过自身的购房合同、购房发票、单位内部购房政策文件及不动产登记查询信息，确定了这几方主体之间的关系以及房屋是否具备过户条件的关键信息，为最终胜诉打下了基础。

案例三：职权划转拒收邮件，法院确认构成不履行法定职责

承办律师：马斌、李萌萌、张笑宁

关键词：职权划转 不履行法定职责

基本案情：

当事人向某市房管局提起了资金监管的查处，房管局拒收违法查处申请书。当事人对房管局提起了行政诉讼，房管局辩称不知道邮寄了什么，并认为资金监管的职责已经转移给了该市城乡管理局，因此自己没有查处职责。

法院经审查后认为，房管局拒收违法查处申请书的做法是不正确的，即使没有查处职责也应该在收件后告知当事人或转交给有职责的其他部门，且通过房管局官网仍旧显示其有资金监管的职责，职权规划不能作为不受理违法查处的理由。综上，法院支持了当事人的全部诉讼请求。

律师分析：

根据当地行政规章和官网公示信息，资金监管违法查处是房管局的法定职责。本案中房管局直接拒收资金监管违法查处申请书的做法是不正确的，没有做好为人民服务的行政原则，也没有切实解决当事人的查处请求。政府部门之间职权划转往往都是通过内部公文形式，人民群众往往无法准确得知，因此这就要求政府部门在收到人民群众要求履职的请求时，可以选择明确告知或者内部转办的方式解决，直接拒收显然不太合适，也涉嫌不履职违法。

案例四：签了拆迁安置补偿协议不履行，法院判令镇政府履行协议

承办律师：王玉臣、戴金花、李萌萌

关键词：拆迁安置补偿协议 拒不履行

基本案情：

当事人为某镇的村民，其在该村的院落位于某镇旧村改造项目范围内。后镇政府与当事人签订了拆迁安置补偿协议，约定给当事人8套安置房屋及部分安置补偿款，协议签订后镇政府拆除了当事人的院落。但镇政府却拒不向当事人交付安置房屋。当事人信访、投诉、拨打政府热线等方式维权均没有解决问题，后当事人将镇政府告上了法庭。

法院经审查后认为，当事人与镇政府之间的拆迁安置补偿协议系双方当事人的真实意思表示合法有效，涉案房屋已经竣工验收，符合交付及办理不动产权登记的条件，且涉案房屋所在楼栋已经有其他被安置人入住。综上，法院支持了当事人的全部诉讼请求。

律师分析：

2019年11月27日，最高院发布了《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》。根据该规定，土地、房屋等征收征用补偿协议属于行政协议，因土地、房屋等征收征用补偿协议提起的诉讼属于行政诉讼。本案当事人与镇政府签订了拆迁安置补偿协议，并且在协议中对于安置补偿的各项费用、周转费、安置房的具体楼号坐落及价款等进行了详细约定，且镇政府已经向当事人支付了拆迁安置补偿款，即已经实际履行了部分合同义务。故最终法院认为当事人和镇政府之间已经形成了拆迁安置补偿合同关系，双方应当按照协议全面履行自身义务。

司法实践中，拆迁安置补偿合同类纠纷屡见不鲜，首先要注意协议发生的时间，其次一定要留好证据，据理力争，遇到问题及时咨询律师。最后，若遇到人身财产等危险，及时报警求助。

案例五：顶楼出现消防水泵，多方努力终获赔偿

承办律师：王佳红、张星、胡琪

关键词：消防水泵 赔偿

基本案情：

当事人退休后，在开发商处购买了一套位于顶层的房屋，购买顶层的初衷是考虑到屋顶平台将来可以养花、晒太阳，但当事人收房时发现屋顶平台上有消防水泵，噪声比较大，当事人向开发商反映噪声问题后，开发商并未予以重视。协商无果后，赵某寻求法律途径帮助。

当事人委托律师后，律师在24h内展开案件调查。首先，对于项目的开发建设手续展开调查，以确认该水泵所规划的位置，但是依据所调查的内容，所获取的信息中只确认了消防水泵的存在，具体坐落位置并没有明确；其次，律师依据前期委托所获取的资料以及调查中的信息，对于项目存在的噪声、广告宣传、规划、质量等问题分别向各部门多途径查处，各部门分别对于开发商进行约谈，并要求其整改。对于存在的水泵，开发商认为移走难度比较大，只是进行了减噪处理，对于当事人的入住依然有比较大的影响；最后，律师协调业主与各部门现场查看，各部门再次协调开发商、业主谈判，最终达成和解方案。

律师分析：

业主收房时往往会发现现场与之前宣传会有一些不同，这些“意外”或多或少都会对业主产生影响。本案中的当事人就是楼顶上意外多出了一个消防水泵，导致当事人对房屋十分不满。本案最终通过律师和当事人的共同努力，开发商将水泵房移走，并给了业主满意的补偿。

案例六：订婚之后未结婚，返还彩礼能否支持

承办律师：马斌、韩佳佳

关键词：返还彩礼 同居关系

基本案情：

当事人女儿在未满14周岁之前就与男方同居生活。男方于2015年通过现金向当事人支付6.8万元订婚礼金，当事人女儿在与男方共同居住近三年后在2017年10月离开男方，双方未办理结婚登记手续，男方起诉要求返还彩礼。

当事人委托后，律师从已同居生活时间较久、分手过错不在当事人、男方与当事人女儿同居行为涉嫌强奸罪等角度进行抗辩，在庭审中配合法官进行调解工作，最终实现了调解撤诉的结果。

律师分析：

本案中，主要有以下几点需要注意：一是诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。二是男女方同居的时间以及该款项的性质。根据刑法规定，奸淫不满十四周岁的幼女的，以强奸论，从重处罚。男女双方共同生活时女方尚不满14周岁，男方明知女方尚不满14周岁，仍旧与其发生性关系并共同生活，其行为已经构成刑法中的强奸罪。男方的行为既涉嫌刑事犯罪，又不符合当地风俗习惯，因此男方给予女方的款项并非单纯的彩礼，还具有补偿性质，目的是让女方家庭不再追究其刑事责任。三是举证责任。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。男方给予的款项为现金，具体金额因为时间原因已记不清楚，应承担举证不能的不利后果。四是违背公序良俗的民事活动无效。男方在女方尚未满14周岁时要求订立婚约，既非当地习俗，又涉嫌刑事犯罪。男方的行为显然违背了公序良俗，双方订立婚约的行为无效。

五是根据最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知（法办〔2011〕442号）规定，婚约财产纠纷案件中，当事人请求返还以结婚为条件而给付的彩礼，如果未婚男女双方确已共同生活但最终未登记结婚，人民法院可以根据双方共同生活的时间、彩礼数额并结合当地农村的风俗习惯等因素，确定是否返还及返还数额。

案例七：二手房购买风险多，律师陪购为当事人保驾护航

承办律师：马斌、刘路路

关键词：二手房 陪购

基本案情：

当事人已经在中介的帮助下选中了心仪的房屋并商定了总体的价格，但是在最后交易前对拟购房屋的产权情况以及合同的签订仍有担心，于是委托律师陪同购房，尽量减少交易中的法律风险。

律师分析：

二手房的买卖过程中虽然有中介的介入，但是中介更多的作用是给业主提供房源，促成交易，往往为了快速成交忽略了风险的告知。律师介入的作用主要在陪同业主看房、审阅房产相关产权证等资料，审查、修改、补充并陪同签订购房定金协议以及签订存量房买卖合同等。合同的审查主要在于交房的时间、是否存在租户以及租户是否放弃优先购买权、税费的问题（是否满五唯一），若为学区房学区名额是否被占用，房屋内是否存在居住权登记等，都需要详细审查并针对性的进行补充约定。

案例八：房屋烂尾放贷难停，律师协助减少贷款损失

承办律师：王佳红、马斌、冯毅

关键词：停止还贷、烂尾

基本案情：

某知名开发商在某地建设大量办公用房，并以住宅公寓的方式进行虚假宣传，导致大量业主在不知情的状况下购买了其房屋，该片楼盘自2021年开始出现烂尾状态，无法交付房屋。大量业主贷款买房，加之疫情原因，继续还贷压力巨大。为此，经律师通过专业手段促使银行与业主进行协商，将业主贷款停止或大幅降低利率，减少业主损失。

律师分析：

近年来多处因疫情、资金及政策原因，导致大量房地产开发商企业的项目楼盘出现烂尾等情况，大量按揭业主无法进行收房却依然要每月偿还大量利息，给业主造成了巨大影响，通常对于这种情况，律师建议一定要在约定或法定解除权期限内行使权利，一旦超过期限，势必将会对自身的合法权益造成损害，同时，在商品房贷款的发放上，也要查看是否符合相关法律规定，也可以通过相应的法律手段达到停止偿还贷款或降低贷款利息的目的。

案例九：小区业委会事务多，律师法律服务提供专业指导

承办律师：王佳红、马斌、冯毅

关键词：业主大会、业主委员会、物业用房

基本案情：

北京某小区存在开发企业违规建设、小区管理及车位侵占等诸多问题，为此，在临近新一次业主大会召开之际，委托律师对业主大会的召开及文件修改进行指导和帮助，并就小区存在的各项问题提供法律方案和解答。对此，结合小区实际情况，律师起草修改了小区2021版议事规则、管理规约、业主大会临时会议召开方案、财务管理制度、停车管理办法，审查修改小区物业服务合同等文件。并在成功替换物业公司后，对未交接部位、小区开发商违反规划建设、开发商侵占物业管理用房、围墙违建等工作提出相应的查处和方案。

律师分析：

根据2020年颁布的《中华人民共和国民法典》及新修订的《北京市物业管理条例》，对于由业主共同决定的事项以及表决规则都作出了重大修改，对新成立的业主大会以及需要召开新业主大会的小区来说，提出了更多的要求，特别是在开发商、物业公司极不配合的情况下，无疑需要对小区的管理规约和议事规则进行修改避免与现行法律法规冲突，造成议题无效。同时，根据法律规定，物业用房属于小区业主共有，而开发商一直强占物业用房不予交接，无疑是对小区业主权益的侵害，为此可以采取诉讼及查处等方式进行处理和维权。此外，对于车位等情况，要多考虑公摊及规划的详细情况，便于提出更有利于小区业主的方案

案例十：房屋质量问题大，律师协助终退房

承办律师：王佳红、马斌、张星

基本案情：

当事人为北京市大兴区居民，购买某大型国有开发商开发建设位于大兴区的房屋。当事人购买的房屋存在逾期交房和房屋质量问题(房梁弯曲、钢筋外露)等情况，当事人委托律师开始进行维权，通过多种途径对开发商存在的违法行为进行查处，对房屋存在的质量问题进行质量鉴定等工作，最终通过诉讼和调解的方式，实现了退房诉求，并且依法获得合理赔偿。

律师分析：

住建部颁布实施的《商品房销售管理办法》等相关规定及购房合同中的相关条款，对房屋质量和逾期交房问题都进行了明确约定。但是开发商在房屋售出后一般很难退房，即使房屋存在质量问题，开发商一般都会采取维修方式解决问题，但是这种解决方式显然很多当事人是不能接受的。律师的工作是通过证据的不断搜集固定，通过与开发商主管部门的沟通及谈判，包括通过民事诉讼等手段，最终达到当事人退房的诉求。本案在维权过程中经历了数次谈判，最终在不断的坚持下维权成功。