文章来源：华夏时报

采访律师：王佳红   

近日，廊坊创领小区开发商廊坊惠佳房地产开发有限公司（下称“惠佳”）遭到业主集体维权，一方面属于无证销售；另一方面，业主被“捆绑销售”。

北京金诉律师事务所合伙人认为：惠佳存在多项违法行为！

环京楼市承接不少北京楼市外溢需求，但也存在着不少违规操作。

近日，廊坊创领小区开发商廊坊惠佳房地产开发有限公司（下称“惠佳”）遭到业主集体维权。

维权事项一方面是2016年开发商在售房并收取50%购房款时，并未拿到预售许可证，属于无证销售；

另一方面，在业主交完50％购房款后，却被告知总房款要被拆分成购房款和车位款，而且车位费最高达到120万元，且仅仅是使用权的机械车位，业主被“捆绑销售”了。

目前共有13名创领小区业主提起诉讼，记者多次就业主维权事项致电廊坊惠佳房地产开发有限公司，均未接通。

而业主对于惠佳公司违规卖房事项向廊坊市住房保障和房产管理局投诉，该局回函称：

惠佳在销售“创领小区”过程中存在没有取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房行为，该局已向惠佳下达《行政处罚决定书》；

所反映的捆绑销售问题，应由物价工商部门处理，也可通过法律途径保护自身合法权益。

无证售房先收50%房款

创领小区位于廊坊市广阳区北宋道与丰盛路交汇处，建设单位为廊坊惠佳房地产开发有限公司。

据了解，创领小区在16年1、2月份之时就对外宣传即将开盘，房屋单价为11000-12000元/平米；3、4月份为13000-14000元；5、6月份为15000-16000元；7、8月份为17000-18000元。

看着节节上涨的房价，关先生坐不住了， 在2016年9月决定购入该楼盘。

开发商惠佳给关先生开出2万/平米的购房单价，并要求其先付出整套房屋购房款的50%作为“入会金”才可拿到购房资格。

事实上，据廊坊市住房保障和房产管理局官网公示，关先生所购创领小区7号楼在2017年3月24日才取得预售许可证，而购房款收据日期显示关先生早在2016年12月12日便已签署购房合同。

其他业主们也才得知，惠佳房地产有限公司收取整套房款50%的金额之时，创领小区商品房预售许可证还未获批。

根据我国《城市商品房预售管理办法（2004年修正）》第十三条，开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚，即：

“违反本条规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”

针对业主投诉，廊坊市住房保障和房产管理局回函称惠佳在销售“创领小区”过程中存在没有取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房行为，该局已向惠佳下达《行政处罚决定书》。

涉嫌捆绑销售机械车位使用权

在购房时，置业顾问对关先生的承诺是“买房送车位”。

当关先生陆续交齐50%购房款之后，置业顾问通知其去签购房合同，并开具发票时，置业顾问才告知：

购房款发票只能按购房单价约1.5万元/平米开，剩下的5千元／平米的购房款要计入车位款里。

业主们认为，惠佳开出两张发票的行为，疑似为规避商品房预售备案价。

以关先生为例，购房合同中明确，关先生购入创领小区7号楼，商品房建筑面积共84.46平米；按建筑面积计算，该商品房单价约1.52万元/平米，总金额约128.15万元。

而关先生的车位款发票中，地下车位收款金额约44.27万元。关先生总付出的款项是172.42万元。

对于不同业主，置业顾问所宣传的购房单价与所开出的车位款也不相同。

如朱先生，置业顾问向其宣传的购房单价约为2.4万元／平米。但购房合同中显示，开发商与朱先生约定的商品房单价为1.52万元/平米，按照其所购商品房建筑面积约140.56平米，算下来购房总价约214.12万元。

对应地，朱先生疑被“捆绑销售”的车位款高达120.83万元，为13名业主之最。朱先生总付出的费用为334.95万元。

其余业主中，“被”开出的车位款金额大小各异，有20多万元、40多万元、50多万元、60多万元、70多万元，大致与购房面积成正比。

惠佳要求，业主们需签署一张《小区地下机械车位使用权协议》。

从车位协议中，可以看到强制性的条款。其中第6条写到：

双方确认本协议是基于该《商品房买卖合同》而签订，若《商品买卖合同》被解除或终止的，甲方有权解除或终止本协议，且甲方无需就本协议的解除向乙方承担任何责任。

同时，车位协议约定业主仅享有车位使用权而无车位所有权。据车位协议第七项条款下第四点显示：

“本协议项下所转让的该机械车位使用权，仅指该机械车位载车台板的使用权，乙方并不对该车位具有其他权利，也不对与该机械车位载车台板相连或配套使用的车位其他部分享有任何权利。”

关先生拒绝在车位协议上签字，他打趣：“创领这个车位费金额大，放眼全国都少见，120万一个车位，等于一辆大奔钱。”

此外，“捆绑销售”还涉及到房贷利息方面的问题。

据关先生的《个人住房（商业用房）借款合同》，房屋成交价为128.15万元，借款54万元。据关先生的车位发票金额为44.27万元。

在房贷利息方面，关先生称：“如果开发商按着备案价卖的话，我基本差9万多就全款了，我就没有贷款和还利息了。”

业主们想要回购房合同以及车位补充协议，而当初热情邀约看房的置业顾问们却态度冷淡，以合同与协议仍在会计处审批、合同丢了等各种理由推脱。

关先生好不容易要回购房合同以作为法庭诉讼举证文件，却发现购房合同上个人签名的字迹与自己的不同，“这事儿说不清了。”

为求证此事，《华夏时报》记者电话联系负责接待关先生的两名置业顾问周女士与高先生。

周女士回答称她并不清楚此事，高先生则说联系有关负责部门作出解答却再无下文。

踏上维权道路

关先生共13名业主，组织了一场漫长的维权“征途”，先后于2017年12月13日及2017年12月26日两次向河北廊坊市住房保障和房产管理局寄送了要求其查处惠佳公司在销售“创领小区”商品房过程中存在捆绑销售、未取得预售许可证而进行违法销售商品房等的申请书。

廊坊市住房保障和房产管理局于2018年6月8日回函称：

经查，廊坊惠佳房地产开发有限公司在销售“创领小区”过程中存在没有取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房行为，该局已在2018年1月5日向惠佳房地产开发公司下达了《建设行政执法调查通知书》，并依法立案、责令整改、行政处罚事先告知、行政处罚听证告知等程序，2018年3月9日向惠佳房地产开发公司下达了《行政处罚决定书》。

根据《行政处罚决定书》信息显示，依照《商品房销售管理办法》第四十二条第六项《廊坊市住房保障和房产管理局行政处罚自由裁量权细化标准》行政第二部分第七条第四项，廊坊市住房保障和房产管理局给予廊坊惠佳房地产开发有限公司3万元的行政处罚。

对于业主们关心的“捆绑销售机械车位”问题，廊坊市住房保障和房产管理局回复称：

依据业主与惠佳房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》《小区地下机械车位使用权协议》等两个合同，双方自愿签订的，同时对所签合同内容完全理解，结合该楼盘并非该地段唯一楼盘，当时具有充分选择性，不能充分证明捆绑销售。

今年7月10日，廊坊市住房保障和房产管理局向业主举报的相关问题作出回复，表示所反映的捆绑销售问题，根据《反垄断法》《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》相关规定，以及向省住建厅、住建部进行了电话请示，此问题应由物价工商部门处理，也可通过法律途径保护自身合法权益。

同时，业主们起诉惠佳公司，本想于11月27日下午开庭“对峙”，惠佳却并未有人员到场，仅委派一名女律师做代表。

庭上，代惠佳开庭的律师口头答辩称其销售行为合法合规，不存在捆绑销售问题。

律师建议：买房前确认交易合法受保护

京润律师事务所张志同律师告诉记者，代理类似创领小区维权的案件数量较多，开发商有各种招数，如捆绑销售作价较高的精装修产品。

北京金诉律师事务所合伙人王佳红认为，据创领小区置业顾问销售的流程来看，惠佳涉嫌捆绑销售：

一，房地产开发商与业主是两个不对等的主体，从资金实力、信息掌握、知识结构等各个方面来看，开发商均占优势地位，即不按照开发商的流程办理就没有办法购房；

二，惠佳出售的车位仅仅是一个机械停车位，非所有权出售，仅仅为使用权，这种情况下，机械停车位能销售到120万的天价，这不应该是购房人自由选择的结果；

三，对于惠佳来说，销售说的是买房送车位，为何不将全部款项写入购房合同中，而必须将一部分的款项列入车位款项中呢；

四，从购房人和惠佳所签署的车位使用权协议也可以看出，惠佳明显存在捆绑销售的违法行为。

基于此案，为防止开发商侵害购房者的个人权利，张志同律师给予建议。作为购房者，在买房前一定要了解清楚，交易行为本身是否合法，如果交易行为本身不合法，签再多协议也不会受到法律保护，可能有时优惠拿不到，购房款亦拿不回来，或者通过诉讼及其他途径维权，耗时耗力。