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导语: 对于购房者来说,最烦心的事莫过于遇到烂尾楼,既不能顺利入住,又影响自己的生活,那么遇到烂尾楼,购房者该如何维权呢?
本文作者 | 王玉臣
遇到烂尾楼,要想维权,首先要认清一个基本现实:业主往往是后知后觉,最容易房钱两空的,主要原因一般有三个:
1、一般开发商资金链断裂,民间资本和各大银行会第一时间出手,第一时间起诉,第一时间查封能查封的所有财产。
其中就包括很多业主购买的房屋。而相关判决一旦生效,这些民间资本和银行会第一时间去申请法院执行,拍卖查封的房产,尽可能划走开发商名下所有的钱。
2、开发商也往往会主动转移财产。
在民间资本和银行动手之前,开发商已经先行一步。利用施工单位虚报工程款,利用员工虚报工资已经不是秘密的秘密。
3、在先天上,业主就属于弱势群体,得到信息的时间往往是最晚的,反应也是最慢的。
做过不少烂尾楼的案子,接触过很多不幸购买了烂尾楼的业主,有时候特别有种恨铁不成钢的感觉。该出手的时候不出手,坐等开发商或者别的业主去折腾,梦想打顺风车,等到最后房钱两空。
而且,还有不少的业主迷信信访,对信访有种迷之自信,往往错失挽回损失的良机。
所以,一旦发现自己买的房子要烂尾了,必须立刻展开行动,团结一切值得团结的业主,利用一切合法合规的法律手段:
1、强有力的组织至关重要。
组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的,就像是一个部队没有军师旅团营连,没有严格的军纪,冲锋的号刚刚响起,就已经溃不成军。
2、优秀的业主代表至关重要。
有不少维权失败的原因就是业主代表不给力,业主代表叛变、或被收买。
所以选择业主代表十分重要,一定要人品好,有时间,有头脑,愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个,一定要有多个,且人数是单数。
3、一定要有保密机制和反搭便车机制。
在维权过程中,如果没有反搭便车机制,维权很容易走向失败。维权的时候,很多“聪明人”选择抱胸旁观,既不想付出,又怕承担风险。
当需要冲锋的时候,“聪明人”们或高呼着冲啊,但是脚步却往后退着;或躲的远远地,悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。当可能出现成果的时候,“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。没有反搭便车机制的结果就是冲锋的人,真正付出的人被踩死在前进的过程中,最终导致整个维权呜呼哀哉。
在我们团队办理这类的案件的时候,在和购房人建立委托关系前,我们会提出一个要求:业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件,这个案子我们一定不会接。
4、尽快提起诉讼,尽快行使购房人的优先受偿权。
如果楼盘彻底烂尾了,没有复活的可能,房子的状态又根本没法用,可以立刻起诉要求解除合同,返还购房款。
这个时候,有不少人可能会有一种误区,楼盘早被封了,银行、债权人、施工人早查封了无数遍了,我们就算诉了也拿不回钱。施工人有优先受偿权,银行、债权人又有抵押权,也有优先权。而我们购房人什么都没有?
实际上则不然,相对于施工人、抵押权人的优先权,还有一个更优先的权利,那就是购房人的基本债权优先受偿权。
但是这个优先受偿权的行使前提是:必须要起诉,要进入法律程序。否则等银行、施工人等已经把钱划走了,再起诉,有优先权也白搭。
5、必要的时候,可以申请开发商破产,在破产清算中行使优先权。
6、如果楼盘前景还不错,相关的政府部门也很给力,也可以多方协商,进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。
总之,一切皆要争先,否则悔之晚矣。