导语：从春节后西黄村纯商品房零溢价出让，到华润长安九里、中海长安云尚发布案名……石景山纯商品房的集中亮相，让区域的限竞房兴奋起来，首创、新城联合开发的限竞房项目禧悦学府同样也借势刷了一波存在感。

本文来源丨凤凰网房产北京

采访律师丨北京金诉律师事务所执行主任王佳红

首创、新城联合开发的限竞房项目禧悦学府，凭借 “首付220万起”、“6号线”、“北大附”、“希望公园”等关键词吸引了不少京西购房者的眼球。

不过，对于禧悦学府重点宣传的公园等卖点，有些购房者提出了质疑。有购房者称，禧悦学府在销售过程中存在虚假宣传、霸王条款等行为，尤其是项目频频提到的希望公园，已经被官方认定了“没有希望”。对此，凤凰网房产进行了走访调查。

 希望公园“没希望”

宣传中9.8公顷希望公园 关闭已久且无重建计划。

在《领导留言板》上，有购房者投诉称，首创禧悦学府涉嫌虚假宣传，水文观测大坑宣传为希望公园，宣传楼盘为公园境，沙盘也为公园，选的公园房实为坑景房。

在走访过程中，凤凰网房产发现，位于石景山西黄村的禧悦学府附近确实有一座希望公园，但却关闭已久，目前公园无人管理，且因脏乱差问题遭到过投诉。

而在禧悦学府的宣传资料中，希望公园却被包装成总面积为9.8公顷，石景山区第一座方便于京西苹果园地区居民就近休息、娱乐的百亩公园。

园内还建有一座大型水上世界，造浪水池，可供游人暑天在水上消夏、高台滑水、戏水游玩。禧悦学府则被描述成与希望公园仅一墙之隔，所有的房子都能享受到公园的优美景观，真正的公园地产。

实际上，对于希望公园的情况，北京市及石景山政府曾经多次回复过网友的提问，“希望公园系非公益性公园，是八大处村办企业八大处农工商总公司为安置劳动力就业于1993年投资建设的村办公园，以安置农村剩余劳动力为主，因连年亏损，公园已于2002年关闭。”

石景山区一次性农转居后，该公园于2004年租赁给北京京莫仕源餐饮有限公司及北京鑫仕源度假村有限公司。

八大处农工商总公司于2015年10月16日与北京鑫仕源度假村有限公司签订协议将希望公园及东侧别墅区收回。而北京市八大处农工商总公司已于2016年7月完成集体经济体制改革，从原来的集体所有制转换成股份合作制企业。

为了企业能够稳定、持续顺利发展以及全体股东的利益，该公司正在申请立项，争取建设其他项目，以安置公司人员就业。

对于附近居民关心的希望公园是否会改建为公益性公园的相关问题，石景山区集体资产监管办也给出了明确回应：经与北京八大处均胜投资管理公司沟通，目前公司没有公园修整重建的规划，该公园也无法改建为公益性公园。
   

律师观点  

“如果公园早已关闭，且无法使用，更不可能作为公益公园，开发商在出售房屋时依然以此为由进行宣传，明显属于虚假宣传，误导购房人。” 北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示。

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条“经营者违反本法第八条规定：

对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；

情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照”之规定，工商主管部门应该对开发商进行罚款，甚至吊销其营业执照。

王佳红律师表示，购房人可以要求工商主管部门对开发商虚假宣传的违法行为进行查处，一旦得到主管部门的认定，购房人可以以此为依据向开发商主张赔偿。

若是合同有约定赔偿标准，按照合同约定赔偿，若是合同没有约定，那么法院通常会自由裁量，自行认定一个赔偿数额。
  

 补充协议中的霸王条款  

补充协议多项霸王条款 ，非主体问题不得拒绝收房。

除了公园问题，更让购房者难以心安的是禧悦学府的霸王条款问题。

购房者表示，开发商提供的统一合同中虽然使用了建委预售制式合同，但是所有的重要部分，都被补充协议所替代，导致建委制式合同变成了一纸空文。

而补充协议则完全规避了开发商责任，否认所有前期宣传，样板间设计和装修标准都可以随意变动，这在事实上形成了霸王合同，对于开发商这么快速翻脸，不承认宣传卖点和样板间产品示范，众多准业主表示非常愤慨。

从曝光的合同图片看，合同中所录入的部分条款对业主确实比较苛刻。比如：除地基基础、主体结构出现质量问题外，买受人不得以商品房质量问题提出解除买卖合同或拒绝接收商品房；如房屋出现包括但不限于与买卖合同约定的装修装饰及设备标准不一致的，买受人不得因此拒绝收房等。

   律师观点  

王佳红律师表示，从合同内容上看，基本上排除了购房人的主要权利，免除了开发商的主要义务，或者加重了购房人的责任，内容不公平、不对等。

开发商并没有向购房人进行充分的提示和说明，也没有提示购房者进行必要的注意。所以，以上内容都属于霸王条款，在法律上称之为格式条款。如果购房人已经签订了合同，可以到法院起诉确认条款无效。

“目前，开发商在签署购房合同的过程中处于较为强势的地位，所以霸王条款在现实生活中普遍存在，为此购房人和开发商之间的纠纷也是层出不穷。”在现实生活中，如何避免霸王条款成为购房者在购房过程中面临的重要问题。

   律师建议  

对此，王佳红律师表示：想要避免霸王条款，第一购房人必须强行要求修改合同内容，若是开发商不同意修改，可以拒绝购买房屋，但实践中很多购房人都趋于无奈，最后只能默默忍受。

第二，希望政府机关加强对开发商的监督和管理，对开发商的“霸王”行为进行规制，予以严格的行政处罚，比如开发商若是存在“霸王”行为，一旦被认定，行政机关有权禁止开发商出售房屋、要求整改等。

注：本文略有修改。