导语：买房交付本是一件开心事，但对于金地天府城的业主来说，交付没有惊喜，“惊吓”倒是不少。曾经被誉为高新区刚需“神盘”的金地天府城又双叒叕维权了。

本文来源丨直击成都楼市

采访律师丨北京金诉律师事务所主任王玉臣

昔日“神盘”陷维权风波

金地天府城，曾名江宇天府城，开发商为成都中奥华实业有限公司。项目于2010年开建，中途因开发商资金链断裂一度陷入“烂尾传闻”。

几经波折后，2015年金地商置入股江宇天府城，自此江宇天府城换了招牌，“金地天府城”赫然立于天府大道之上。

在金地接手之后，这个规划138万方的城南地铁大盘，一改之前的尴尬命运，2018年，二期开盘，让不少人挤破了脑袋。

然而，让人难以预料的是，从今年1月开始，项目陷入交付维权风波，先是二期未达交付标准就通知业主交房，如今，项目地下停车库又闹出了幺蛾子。

 地基破坏，墙体裂缝

据金地天府城业主黄某爆料，3月16日，金地天府城小区开发商和物业贴出公示，要在已经交付的小区地下车库安装机械车位。

根据金地物业的公示，小区开发商成都中奥华实业有限公司将在小区一期进行地下负二层机械车位安装施工，施工周期为2020年3月23日至2020年6月22日。

一纸公文激起千层浪。小区业主质疑，交房以后，金地物业允许开发商私自强行破坏地基建设机械车库，严重影响建筑质量，置业主安全于不顾。同时质疑在没有公示审批备案材料的情况下，挖掘机为何出现在小区地下车库？

据业主爆料，公示贴出不久，小区的地下车库出动数台挖掘机闭门施工。

“开发商在住房已交付使用的情况下动用挖掘机对地基层负2层下挖，业主住在里面，安全如何保证？”

公开资料显示，金地天府城整个项目占地138万方，除一期外都是超过40层的超高层，分一、二期，共14栋，3500多户10000多人，已交房入住多年。

业主担心开发商和物业改造破坏地基影响超高层建筑的安全，怕自己的住宅成为下一个“泉州酒店”，不得已在疫情期间聚集维权，被迫再次展开了维权的拉锯战。

3月30日，楼叔现场看到，挖掘机已经撤离，但现场打围施工的迹象明显，多处地面已经被挖掘机翻开了，钢筋裸露在外，墙上还涂有“黑心开发商”字样。
 

“新交付的楼栋墙体有明显裂缝，有业主怀疑这与地下停车库施工有关。”业主李某告诉楼叔。

楼叔注意到，小区7栋、8栋墙体确实存在明显裂缝，但这是否与地下车库施工有关，尚无专业机构的权威认证。

 物业：负二层施工实为渗水整改

在发现挖掘机开始施工之后，小区业主网上发帖质疑，并找到物业及社区，就此事提出抗议。

针对业主质疑，3月24日，小区物业重新公示，对小区一期地下室安装机械车位、二期地下室负二层修漏水事件进行申明。

物业在该申明中表示，小区二期地下车库负二层，是在进行雨季前优化施工处理地下室漏水工程。安装机械车位是在小区一期地下车库。

而3月23日打围施工的正是小区二期的地下车库。楼叔现场发现，负2层确实存在大量的积水。

五根松社区也证实，目前开挖的地方，实为地下渗水整改工程，而机械车位的施工，尚未开始。

雨季前优化施工处理地下室渗水问题，本是体现物业尽责的好事，但为何不提前公示？还要瞒着业主施工？

李某也提出疑问，“渗水整改为什么会大面积挖掘地面，并且人防区等干燥的地方也挖开了？大面积整改是否意味着建筑本身存在质量隐患？”

 完善审批、公示前不得施工

在业主提出质疑之后，相关职能部门曾多次沟通协调解决问题。

3月24日，高新区中和街道办、公园城市建设局、发展改革和规划管理局相关部门，就此事在五根松社区进行了沟通。

3月26日，五根松社区通报协调会情况，开发商与业主达成整改共识。
3月30日，针对渗水整改、业主担忧的质量隐患，再次举行三方会谈。

针对一期安装机械车位，成都中奥华实业有限公司回应称，2011年项目一期完成建设规划许可证办理，根据当时报规，一期地下车位规划1066个，其中，地下车位1003个，负二层共设计707个车位，机械车位412个。

“现阶段一期安装机械车位，主要是为了缓解车位不足的矛盾。”开发商直言。
 

  律师观点  

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，即便原先有规划，但规定的时间内未建，交房后又补建，开发商在对小区进行规划验收的时候显然存在严重的违规问题。

“如果规划有机械车位，但是没有建，意味着不合规，是不应该通过规划验收的。”王律师表示。

如此，摆在开发商面前的问题就比较尴尬了，机械车位不完善就无法验收。
开发商表示，一期安装机械车位事宜先搁置，并承诺安装机械车位前完善并公示审批手续，施工不会破坏地面，不会采取下沉式安装。

针对渗水整改问题，开发商将于清明节前提供地下室地基的安全检测报告、权威机构出具的渗水整治方案及整治工程的可行性报告等。

同时，业主希望职能部门或第三方监管机构介入施工过程。
   

律师科普  

一般交付后是不允许轻易对地基层进行这种大规模的施工的，而且施工需要取得相关的规划手续和施工手续。

这种情况下开发商起码应该征得业主的意见，而且施工必须具备相关施工手续和规划手续，否则就是违法的。

出现这种问题一般分两种情况，第一种是房屋整体完工交房后，开发商更改原来的规划，对地下新增新建。

如果是这种情况，开发商的施工面临几个大问题：

（1）交付以后，开发商已经不是完整的土地使用权人，业主都是这块土地的使用权人，如果想新增，首先需要经过业主的同意。

（2）即使业主同意，开发商也需要先走规划审批手续，比如关于机械车位的建设工程规划许可证，而该证的取得同样也需要征求业主的意见。

（3）开发商还必须取得施工许可证，而施工许可证的颁发，也首先应当征求广大业主的意见。

（4）即使这些证件都齐全了，也必须保证施工安全，保证不扰民。如果扰民，也需要给付相应的赔偿或补偿。

第二种情况是，原本就有规划，但是开发商为了交房或者其他原因，先没有建，在交房后又补建的。

对于这种情况，开发商在对小区进行规划验收的时候显然存在严重的违规问题。有一点特别需要注意，小区在竣工验收备案之前，在交房之前，必须取得规划验收批准文件。

而规划验收批准文件的取得，有个大前提，就是实际建设情况必须符合规划，如果规划有机械车位，但是没有建，意味着不合规，是不应该通过规划验收的。

注：本文略有修改。