导语：“交完定金，我又去旭辉的售楼部交首付款，置业顾问称，有‘10万抵15万’的优惠活动，当时很质疑，又不懂，就交了10万元。”郭某对中新经纬客户端反映，他在旭辉购置的一套住宅，被收取了10万元电商费，但未计入总房款，却被一家房产经纪公司收走。

来源：中新经纬

采访律师：北京金诉律师事务所执行主任王佳红

“3万抵6万”“5万抵8万”“10万抵15万”……在全国各地的新房市场，“以钱抵钱”的营销方式非常多，名目多为电商费、团购费、服务费等。但由于这笔款项流向了第三方中介公司，且不计入房款中，一直争议不断。

有业内人士认为，所谓的电商费，与茶水费没有什么区别，“以钱抵钱”多是噱头，购房者不见得能享受到优惠。

  10万电商费不计入总房款 

2018年8月，郭某认购了北京市房山区旭辉城项目的一套两居室，并当场在售楼部交纳10万元的定金。一周后，郭某第二次来到售楼部，准备交纳部分首付款。

置业顾问告诉他，现在有优惠活动，可以“10万抵15万”，再交纳10万元，就可以抵扣15万元的总房款。郭某说：“当时我就很质疑，为了打消我的疑虑，置业顾问还请来财务人员解释一通，但还是不懂，就又交了10万元。”

郭某提供的2018年8月12日的银联小票和结算确认书显示，这笔10万元电商费的收款方是一家名为“北京臣信房地产经纪有限公司”(以下简称“北京臣信”)的企业。

天眼查数据显示，这家公司由北京怡生乐居信息服务有限公司(以下简称“北京怡生乐居”)100%持股，后者则由自然人朱旭东个人持股80%，在股权上看不出北京臣信、北京怡生乐居与旭辉有隶属关系。

进一步股权穿透发现，北京怡生乐居的一位董事，也在上海隆辉商业保理有限公司担任董事，后者则由上海旭辉企业发展有限公司持股50%。

旭辉售楼部购置新房，为什么要把10万元电商费打给一个第三方公司？

根据郭某与北京臣信签署的结算确认书，郭某通过北京臣信提供的服务购买了旭辉城项目房屋，同意将10万元转入北京臣信的账户，作为向其支付的服务费。

至于服务内容，结算确认书称，包括提供房屋咨询服务、为购房者与发展商洽谈优惠方案等。

不过，郭某称，从看房到交首付，都是在售楼部进行，电商费也是旭辉置业顾问让交的，自始至终他都不认识北京臣信这家公司的人，更没有提供过任何服务。他一直以为这笔钱就是打给了旭辉或其关联公司。

交了这笔电商费后，也抵扣了郭某15万元的房款。但直到拿到购房合同，他才发现，购房合同上的总房款为280万元，低于所有购房支出，少的那部分正好是10万元。

参与了“10万抵15万”活动的业主，不在少数，业主李敏(化名)称，他们都以为这10万元也是购房款的一部分，但没想到却打到了北京臣信的账户。后来，有业主通过向政府部门投诉，才拿到10万元团购费的发票，开具单位仍是北京臣信。

  业内：电商费类似茶水费 
在全国各地的新房市场，“以钱抵钱”的营销活动十分常见，销售人员对这类活动的叫法也不一而足，例如电商费、团购费、服务费等。称呼虽然不同，却有着几乎相同的操作手法，即购房者交纳这笔款项后，可以抵扣部分房款，但这笔钱会由第三方房产经纪公司收取，并且不计入总房款之中。

与郭某一样，众多购房者疑惑的是，他们是在售楼部购买的新房，不少人并没有和第三方房产经纪公司联系，也没有接受他们的服务，为什么是房产经纪公司收取这笔电商费呢？

在政府网站、投诉平台及新闻媒体的报道中，购房者投诉电商费的事情屡见不鲜。中新经纬记者在人民网领导留言板上看到，今年3月底，有网友反映称，他于2019年下半年在吉林省长春市万龙银河城西区开发商处购房，参与开发商“3万抵8万”的活动，但这3万元没有纳入首付总额，属于额外收费，收款单位是长春市益弘房地产经纪有限公司。

河北省廊坊市在去年全面开展了打击房地产经纪机构违法销售行为的专项行动，发现房地产经纪机构存在的六方面问题，其中之一就是：向购房人收取房款以外的所谓的“电商费”“团购费”“咨询服务费”等，主要存在于商品房销售采取代理销售模式的项目中，商品房代理机构将应向开发企业收取的代理费转为向购房人收取，且不出具正式发票，为日后产生大量后续投诉埋下隐患。

对于电商费的问题，一位不愿具名的市场人士对中新经纬客户端说：“开发商售出的房子中，有一小部分是第三方中介带看并成交的，这些电商费可能就归中介。很大一部分房子是楼盘的置业顾问成交，客户也不认识第三方中介，但仍要收取电商费，这笔钱就会被开发商内部的人给分了。”

中新经纬客户端此前在紧邻北京的河北省廊坊市固安县走访时发现，当地数个楼盘都推出数额不等的“以钱抵钱”营销活动，购房者必须参与该活动才能购房。一家大型房地产公司的置业顾问称，固安几乎所有楼盘都有电商费，客户也必须交，这笔钱将用于日常的营销开支，线上渠道费支出等。他还说：“我们售楼部这么多人、这些开支，都要花钱的，也需要这笔钱来运营。”

上述市场人士称，在新房市场上，渠道费、置业顾问和第三方中介的提成，都包括在房款中，不应由购房者单独支付，电商费就是房地产市场混乱阶段的产物，也反映了开发商内部管理的一些问题。而所谓的电商费，类似于市场火爆时期的茶水费，与茶水费也没有什么区别，“以钱抵钱”多是噱头，购房者不见得能享受到优惠。

知名房地产评论员严跃进则称，由于电商费名义上是由第三方中介公司收取的，不计入房款之中，后续容易产生纠纷，还可能涉及偷税、漏税及规避政府限价等问题。

  分析称追回电商费有困难 
近几年，很多地方都已经禁止开发商或中介公司额外收取电商费、团购费等费用。贵阳市住建局2019年9月称，要打击房地产中介机构在代理房开公司进行商品房销售时价外加价，编造所谓的电商费、平台费、折扣费、收取诚意金等佣金以外的其它经费。

郑州市住管局去年2月发布房地产消费警示称，购房者不要随意交纳“电商费”、“会员费”、“信息咨询费”等。

如发现开发企业采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用，可立即向郑州市物价管理部门举报，并向郑州市房地产主管部门反映。

不过，在实际操作中，购房者如果交纳了电商费，想要退回并不容易。

中新经纬客户端在人民网领导留言板上看到，一位购房者在去年11月底投诉称，他被一家第三方中介公司收取交了5万元的电商费。但当地相关政府部门回复称，第三方平台销售公司已为购房人开具了收费票据，根据《优惠确认书》约定，在支付相应服务费之后，可享受购房优惠，且服务费不构成房价款的一部分。因《优惠确认书》等协议为居间合同，属民事调节范畴，双方之间如有争议，可通过诉讼或仲裁方式解决。

在中国裁判文书网查询发现，多位购房者曾因电商费一事起诉过北京臣信。一份2018年底的民事判决书显示，费某在购买北京旭辉当代置业有限公司开发的“洳苑嘉园”时，被北京臣信收取了4万元的服务费，但她此前与北京臣信无任何来往，打款后北京臣信也未提供任何服务。北京臣信辩称，费某支付4万元服务费可以在购房总价款基础上优惠12万元，其核心内容是对优惠政策的确认。

费某起诉服务费一事的判决书。来源：中国裁判文书网

法院最后认为，费某与开发商签订的《北京市商品房认购书》中的总价款体现了该4万元的内容，且预售合同中的房屋价款比认购书约定的价款更为优惠，费某享受到了购房优惠。故费某主张北京臣信返还服务费的诉求没有合同与法律依据，不予支持。

 律师观点   

对此，北京金诉律师事务所事务所执行主任王佳红律师认为，在实践中，开发商会和很多电商公司合作，购房过程中确实存在捆绑电商费的情况，业主甚至根本不知道电商公司的存在。

但是，只要业主与第三方公司之间有收据、协议或者结算单等，法律上一般会认为，作为有完全行为能力的购房业主，是自愿缴纳相关费用的，对其法律后果应该清楚和了解。因此，法院通常很难支持购房人追回电商费的诉求。

至于很多城市住建部门出台的禁止规定，王佳红律师对中新经纬客户端称，从法律上来说，这些规定的效力级别比较低，在落实实施的时候又没有具体和明确的处罚措施，对开发商并无太强威慑力。

从司法裁判角度看，虽然政府部门出台了禁止规定，但诉讼中法院主要考虑购房人是完全行为能力人，对于款项支付的法律后果应该清楚和了解，既然愿意支付，就很难支持业主的诉求。另外，由于主管部门很难具体落实政策，法院难以支持购房人诉求，也助长了开发商的违法违规行为。

王佳红律师还说：“如果购房人和开发商签署了购房合同，但在合同履行中，开发商违约导致合同解除、致使购房人退房的，法院有可能会支持购房人要回电商费。这种情况下，购房人首先应该向电商公司主张，同时要求开发商承担连带责任。”

注：本文略有修改。