导语：疫情刚开始在国内逐渐消退，冷冻了2个多月的房地产行业因高昂“喝茶费”（也称“茶水费”）事件暴露在公众视野。

来源：环球网

采访律师：北京金诉律师事务所执行主任王佳红

近日，据媒体报道，有网友在社交平台上爆料，深圳新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等新盘项目，对外号称售罄，实际现在转为内部消化，要缴纳所谓的“喝茶费”（即更名费）才能买房。而这笔“喝茶费”，最高竟然高达100万。

同时，爆料网友还给出了一份“喝茶费”内部报价单：其中一个楼盘116平4房户型总价1120万，“喝茶费”100万；89平3房户型总价816万，“喝茶费”85万。而另一个楼盘97-100平2房，“喝茶费”75万。这类事情不是第一次发生，早在2019年年末，武汉“中粮光谷祥云”买房需要交13万“茶水费”的事情也引发过一次舆论狂潮。

  什么是“喝茶费”？ 

买房过程当中收取的“喝茶费”（也称“茶水费”），简单来说就是开发商通过代理或者分销等销售渠道，向购房者收取的除房价之外的好处费。购房者通过交好处费，可以买到心仪的房源。

大部分开发商在销售环节，除了自销团队以外，往往会与代理公司或者分销公司合作。房产代理公司，除了参与项目销售以外，在品牌、策划、活动等方面也会参与进来，甚至全面负责。

如果是独家代理，案场的所有置业顾问都需要由代理公司安排驻场；如果是联合代理，其中一部分置业顾问由代理公司安排驻场。

房产分销公司，是不允许有置业顾问驻场的，只是为项目提供自然到访以外的增量客户来源。有时分销公司还会分为一级分销和二级分销，在佣金比例上存在差别。目前分销公司的类型，以当地房产中介为主，也会有一些线上电商平台做分销，有的代理公司如果没有好项目做，有时退而求其次，也会选择做分销。

“喝茶费”是房价以外的费用，这笔钱并不是开发商直接收取的，而是通过代理公司或者分销公司收取，最后也只会给购房者开一个代理公司或者分销公司的收据，连发票也没有。

  为什么会存在“喝茶费”？ 

近年来，因为房价涨幅过高过快，各地政府开始在根据当地情况制定调控政策。尤其是一些地区出现限价房、刚需房、保障房等政策，使得一些地区一二手房出现价格倒挂，每平米差价达到几千元甚至上万元，这就造成了一房难求的局面。

各地政府监管部门为了营造公平的交易环境，虽然要求购房者提供符合购房资格的资料，并要求开发商通过摇号的方式销售。但是，不管是否有摇号环节，最终决定的决定权毕竟还在开发商手中，即使摇号现场有公证处的人在，也依然存在暗箱操作的空间。

如果想买到房子，甚至是心仪的房号，就需要通过缴纳“喝茶费”来提前锁定房源。

是谁在收取“喝茶费”？ 

“喝茶费”不是房款，并没有直接交到开发商的账户，也没有购房发票，通常都是交给项目的代理或者分销公司，由销售公司给购房者开收据。

现在的“喝茶费”少则十几万，多则几十万，这些钱并没有都被代理或分销公司赚走，而他们只能拿到很少的一部分。“喝茶费”的大头去了哪里，那就要看看谁能决定稀缺房源卖给谁。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受媒体采访时分析表示，“喝茶费”的资金流向有几种，一种是流向中介，即中介认为开发商售价被低估了，先拿到购房名额及房源之后，加价出售；另一种是开发商内部人员以自己的名额拿下房源再出售，那么‘“喝茶费”’最终可能流向这部分人员手中。

“喝茶费”违法又违规！ 

收‘“喝茶费”’是不合规的，一方面这部分资金没有受到监管，另一方面‘“喝茶费”’的存在抬高了购房成本，使限价政策失灵，不符合规定。

4月3日，深圳市宝安区住房和建设局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》（以下简称《通知》）称，为维护宝安区房地产市场健康有序发展，即日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。

按照《通知》要求，一旦发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，将采取以下措施：

一是列为房地产扫黑除恶和“楼霸”专项整治线索，联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处；

二是暂停涉案楼盘全部房源网签权限；

三是从严进行诚信惩戒；

四是有变相强制服务并收取费用的，按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款；

五是有其他价格违法行为的，将移交市场监管部门进行查处。

《通知》还要求各房地产开发企业需严格按照《商品房销售明码标价规定》《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，立即开展自查自纠，即日起在营销中心显著位置张贴温馨提示，严格按照备案价格销售，接受购房人和社会监督，杜绝收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为。

4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布了《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，并表示凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。并要求各中介机构及从业人员切勿以身试法。

早在2016年，国务院办公厅就曾发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

2010年颁布的《深圳市房地产市场监管办法》也明确规定，取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

此外，《深圳市房地产市场监管办法》还明确，房地产开发企业在房地产销售活动中，不得违反价格备案制度出售商品房。

 律师：要警惕“喝茶费”等后续问题 
关于开发商收取“喝茶费”的行为是否合法,北京金诉律师事务所事务所执行主任王佳红律师表示：

第一，根据《商品房销售明码标价规定》，开发商销售商品房必须实行明码标价，而且，商品房经营者不得收取任何未予标明的费用。所以，开发商收取所谓的“喝茶费”没有任何的法律依据，且这种行为严重违法，扰乱了正常的房屋销售市场秩序，很多时候哄抬了房屋的价格。

第二，由于开发商的行为违法，有可能受到政府主管部门的行政处罚，或者采取相关的行政措施，例如停止楼盘的网签，这样会导致购房人购房合同履行上出现一定的障碍。

第三，这笔费用的支付，开发商通常不会提供发票或者收据，更不可能计入房屋的总价款中，会导致房屋的实际价格和合同价格差距很大，再次上市交易的时候有可能面临较高的税费。

此外，王佳红律师还建议，购房者在遇到“喝茶费”类似的问题时，一定要保持理性和警惕。

对于明码收费之外的费用一定要拒绝支付，或者向相关的主管部门进行反映，要求政府主管部门对开发商的违法违规行为进行调查核实和处理，只有这样才能保持良好的房地产销售市场，房屋的价格才不会被哄抬。

注：本文略有修改。