导语：“买来自己住的话，‘公寓’和‘商墅’都可以，产权是40年，水电都是商用的，可以做饭，有厨房。”近日，位于成都市天府新区的第五大道项目销售人员在电话中向《中国经营报》记者介绍了其“公寓”的用途。

来源：中国经营报

采访律师：北京金诉律师事务所主任王玉臣

其所称“公寓”，是用途为商业、办公类的房屋项目。实际上，根据成都市2017年出台的规定，商业、办公类项目不得用于居住功能。

据第五大道销售人员介绍，该项目第三期开盘的“公寓”项目主打居住需求，相比项目第二期“公寓”产品，居住条件更优越，“33号楼还有几十套，马上就要清盘了，然后就会开始卖31号楼”。

  新一期产品以居住为主 

4月7日，在成都市天府新区麓山大道二段旁边的售楼处里，记者看到了第五大道的项目沙盘。其置业顾问介绍，不同于其他市面上常见的“公寓”项目，这个楼盘是有“围合式小区中庭”，更适合用于居住。

置业顾问向记者介绍了在售的面积分别为40平方米、48平方米的几种房屋户型，并列明了各户型的优缺点。

置业顾问指着其中一套“转角”户型的效果图为记者介绍了其中可以作为厨房、卧室、卫生间的空间布局，并用碳素笔在图上画出了可以摆放床、衣柜的位置。“隔出来客厅、卧室以后，可以当作一个标准的‘套一’，和住宅是差不多的。”置业顾问表示。

关于厨房部分，置业顾问强调，这个项目有上下水，但没有通燃气，可以用电磁炉做饭，能设置一个“开放式厨房”。房子里已经预留了烟道，“是做饭的时候油烟机排烟的一个通道”。

为了说明该项目更适合居住，置业顾问特意介绍，第三期项目进入单元楼门时需要刷卡或者刷脸进入，安全性和私密性较好，用作办公会比较麻烦，所以这一期产品以居住为主。

在售楼处提供的宣传单页上，记者没有看到“居住”相关介绍，但有“商务升级”字眼，置业顾问对此解释道：“‘公寓’本来就是商办类产品，商住两用的，办公和居家都可以，居住的住户都是高端商务人群。”

事后记者在宣传单页最下端发现了一行十分不起眼的小字：“本项目设计用途为办公，实际用途由购买人根据自身需要，在法律政策允许范围内自行选择。”

记者了解到，近期该项目推出了“特价活动”，一套原价9300元/平方米的房屋可以有500元/平方米的优惠。购房流程方面，置业顾问介绍，先交2万元定金，首付五成，之后正常贷款就可以，对购房者没有社保或者户口方面的要求。

不过，2017年4月21日，成都市出台了《成都市关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，规范了商业、办公类项目的用途。其中第四条规定，“对商业、办公类建设项目，开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。”

记者就商业、办公类项目的实际用途致电成都市住房和城乡建设局，其工作人员回应称，土地用途从一开始确定了就不会改变，此类项目肯定是不能用于居住的。

 律师观点   

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，商业、办公类项目宣传可用于居住此类行为，属于典型的违法销售。

这是这些年限购后，一些开发企业为了规避限购，对不限购的其他规划用途的房产以“住宅”“酒店式公寓”等名义进行销售的行为。对于此，国家是明令禁止的，有些地方已经对个人购买商业、办公项目进行了限购，比如北京。

《房地产广告发布规定》第三条明确规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。“这种宣传既违反了成都的相关规定，还违反了相关的国家法律规定，也触犯了关于房地产广告的相关专门性规定。不论是口头宣传，还是书面的、网络的，都属于违规的，都是明令禁止的。”王玉臣律师表示。

 商办类项目，能不能用来居住 

记者致电第五大道项目开发公司成都盛和城置业有限公司（以下简称“盛和城置业”），对方工作人员介绍，第五大道的“公寓”是商业性质的，“可以自住也可以办公”。

在随后的采访中，第五大道项目营销负责人回复记者称，第五大道项目是40年产权的商办类项目，是不能用来居住的，售楼处肯定不会做这样的宣传，公司也不允许现场销售人员有关于“居住”的承诺。

另一位营销管理负责人进一步向记者解释，售楼处的销售人员除自己公司的员工外，也有分销渠道的销售人员。但其未明确表示案场的销售人员是公司员工抑或是分销人员。

 被纳入重点指导名单 
记者了解到，第五大道项目实际为麓岭汇整体项目中的一部分，麓岭汇项目另外包含有住宅项目。

据销售人员介绍，麓岭汇整体项目由建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房产”）开发建设，宣传过程中，该项目名称前也冠以了“建发”二字。此前记者拨打盛和城置业备案电话时，对方工作人员亦自称为建发房产员工。

不过，建发房产并非麓岭汇项目的第一个主人。2017年夏天之前，麓岭汇项目的持有者为美国房地产企业铁狮门（Tishman Speyer）。

彼时，该项目住宅标价远高于同地区其他房屋价格，销售进展不算顺利。后来，建发房产从铁狮门手中收购了这个项目，接着大幅下调了其销售价格，并赠送地暖和新风系统，整体销量开始攀升。

房天下数据显示，第五大道商办项目均价在2018年11月曾高达11000元/平方米，到2020年2月，均价已经回落至9500元/平方米。

建发房产收购麓岭汇两年后，其中的商办项目第五大道开始频频出现在公众视野中，除了因其在各平台做的广告外，还有接连而至的处罚通告。

2019年6月13日，天府新区成都管委会城市管理和市场监管局发布的一份行政处罚令显示，盛和城置业宣传行为违规。在建发麓岭汇第五大道项目销售中心对外宣传的钢架户外广告和吊旗广告中，有“建发第五大道总价30万起，买天府新区地铁房”“小投入高回报”“地铁口不限购”“买天府新区地铁房”等广告用语，但该公司不能提供上述广告用语的相关依据，可以认定上述广告发布行为涉嫌违反广告法相关规定。盛和城置业当时因此被处以罚款人民币10万元。

今年3月27日，成都市房地产市场服务中心发布《关于禁止发布含“不限购”等房地产敏感信息的通知》，对成都房地产市场开展进一步规范行动。4天后的3月31日，成都市住房和城乡建设局公开发布了一则对发布不实信息的经纪机构和开发企业进行处理的通报，其中便包含盛和城置业。

其中显示，盛和城置业委托的经纪公司近期发布了“在售不限购公寓”的信息，目的是为了销售其开发的“建发第五大道”项目，这属于“未落实管理责任”。盛和城置业被通报批评，信用记减分，并抄送相关行业协会，“建发第五大道”项目被纳入销售活动重点指导名单。

在那之后，成都市的房地产市场规范力度还在持续加码。

关于上述处罚和通报批评，第五大道项目营销管理负责人表示，在那之后，公司第一时间联系到相关网站删除了涉事信息，并开展了内部整改和培训工作，但相关信息发布并非自身所为。

律师提醒   

王玉臣律师提醒购房者，在购买商业、办公类项目中，除需要关注所购房屋是否“五证齐全”外，还要留意房屋规划用途和证件前后是否一致。

另外，还要关注当地对商业办公这类房屋的销售是否有限制，现在一些城市陆陆续续已经对个人购买上述产品进行了限制。“严格从法律上来讲，商业、办公类项目是不能用来自住的。”

注：本文略有修改。