导语：近日，一直以来对文旅产业颇有野心的中国奥园(以下简称“奥园”)宣布拟以11.6亿元收购京汉股份29.99%的股份。

来源：法治周末

采访律师：北京金诉律师事务所主任王玉臣

收购完成后，奥园将成为京汉股份的控股股东。法治周末记者注意到，京汉股份是一家河北房企，不仅在河北、京津等区域有丰富的土地储备，还在文旅业务上有着一定规模的布局。奥园文旅集团总裁程耀2018年曾公开表示，公司计划于一年后拆分文旅板块上市，但迄今这一计划仍未实现。近年来，在文旅投资热的背景下，众多百强地产商跨界转战高增长、慢周转的文旅产业，深度融合“文旅+地产”，开辟新赛道。但文旅地产这块炙手可热的万亿级市场，蛋糕虽大，落地却并不容易。  文旅地产受资本青睐 

据法治周末记者不完全统计：截至目前，有57%以上的百强房企中涉水文旅地产领域，其中，有10余家房企专门成立了文旅集团公司。

与此同时，地方政府也在大力推动文旅地产的发展，一时间，文旅地产站上风口，迎来路径多元的“战国时代”。

据观点指数对文旅地产项目的观察：2019年，签约、开工项目多，总金额大，大宗交易同样频繁，大公司或通过直接股权收购揽地，或在保持控股情况下出售部分股权寻找合作方。

从投资数额来看，2019年全国文旅项目投资总计221个，总投资金额超过1.6万亿元。值得注意的是，2019年12月文旅项目投资金额排名前3的均是由单个大体量项目推高，且均由大型房企主导。

例如，恒大与旅顺口区政府合作开发“恒大旅顺文旅城”项目，计划在该项目上投资约150亿元。又如2019年12月最大单文旅项目，深圳宝安区政府与融创中国签约的冰雪文旅综合体项目，总投资金额达338.3亿元。近日，各大房企针对文旅产业动作频频。4月3日，恒大文化旅游康养城项目签约仪式举行;4月8日，恒大·温泉小镇文化旅游项目签约仪式举行;同日，融创中国联手武汉地产集团与黄陂区签约“融创·武地·长江文旅城”项目投资建设合作协议。  

 律师观点  

对于文旅地产受资本青睐的主要原因，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，文旅地产满足了很多人兼顾诗和远方及眼前苟且的需求，实现了单一产业化到多元化、产业化的质变，强强联合，优势互补，最终实现旅游拉动地产，地产反哺旅游。

“地产行业的黄金时代已经过去了，将来何去何从，是困扰很多房企的问题。地产是现金流极大的行业，来钱快，周期短。旅游业的开发离不开地产，两者是密不可分的。如果两者还各自发展，单一产业化，显然已经满足不了实际的需求，深度融合，优势互补，互为反哺就成了一种大势所趋和双方的共同需求。”王玉臣律师表示。  文旅地产仍面临多重困难 

虽然前景可期，但文旅地产面临的挑战也是多方面的。王玉臣律师告诉法治周末记者，首先，文旅地产对资金的需求极大，远超于一般的房产开发，前期投入大，资金回笼速度慢，周期长。一些项目就因为资金问题而搁置，有的甚至还把整个项目出售以盘活企业。

其次，“地产化”往往强于“文旅化”，有不少进入文旅行业的房企实际上并没有实现两者的深度融合，还在用地产的思维做文旅。

最后，文旅地产开发的项目普遍亏损居多，盈利居少，当前我国的文旅开发正面临“721”的格局(70%亏损、20%持平、10%盈利)。

旅游开发往往涉及到大范围的空间场景，要保证场景空间的品质，必须有相应规模投资，这就要开发商在游客体验、投资回报率和现金流之间进行权衡。以华侨城集团有限公司(以下简称“华侨城”)为例，其旗下的业态已覆盖文化旅游业的全产业链，包括主题公园、休闲度假、文旅地产、主题酒店等。以主题公园带动配套商业和地产项目的模式，过去深受欢迎，但随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，政府和市场对这一模式的热度渐退。

如何持续市场热情，不让门票收益、衍生品收入等受到影响，成为摆在眼前的难题。除了挑战，业内对文旅地产也争议不断。由于文旅拿地的价格远低于常规的住宅、商业拿地，一些开发商打着“文旅地产”的旗号，低价圈地卖房。

注：本文略有修改。