导语：开发商或者中介“替”无资质购房者取得资质的行为，严重违反了国家的限购政策，严重扰乱了正常的房地产市场秩序。

来源：京城买房指南作者：北姐、暮黎微信：京城买房指南/jingchengmaifang

采访律师：北京金诉律师事务所执行主任王佳红

目前环京楼市限购情况 

由于地理位置优势，环京区域尤其是廊坊北三县成了在北京工作而无力购房或无自制购房者们买房时优先考虑的备选，同时却也让一部分炒房客们看到了“商机”。2010年北京出台限购政策之后，环京区域的房价曾扶摇直上。以燕郊为例，2008年，燕郊房子均价为4000元/㎡左右，到了2017年燕郊房子的均价已达28000元/㎡左右，部分项目单价甚至突破了30000元。

为了限制房价和打击炒房行为，2017年6月，廊坊市政府发布限购政策如下：

1、非本地户籍当地无房的，需提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，可购买1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已拥有1套住房，或者无法提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，暂停在当地购买住房，且补缴的社会保险火纳税证明不得作为购房有效凭证。

2、本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。

3、首付及贷款政策：除了限购政策之外，同时需要了解当地的购房贷款政策情况。据悉，目前北三县执行的购房首付及贷款政策为：首次购房：商业贷款首付比例不少于30%，公积金贷款不少于30%。有一套住房：商业贷款首付比例不少于50%，公积金贷款不少于60%。限购令如今仍在施行，但环京楼市松绑的传闻却屡见不鲜，伴随北京于环京区域的紧密整合发展，每隔一段时间必然会流传一波限购“松绑”的传闻，但是无一被证实。 

 TIPS1：开发商“破解限购”操作 

韩某北姐透露，为了吸引在北京工作，并没有燕郊本地3年社保缴纳记录的“无购房资质”购房者，燕郊项目的置业顾问会向韩某许诺“替”韩某获取购房资格。

韩某纳定金后，开发商或中介会承诺找当地的劳务公司，为韩某缴纳3年个税。有的还称可以帮助韩某注册当地的公司，或者建议韩某先签署合同以公司名义购买，日后可以找到具备当地购房资质的人之后，再进行合同主体变更，将房源出售。在此过程中，由于韩某并不具备资质，所以不能网签合同，而只能拿到一份草签合同，这就存在韩某购买的房子根本无法实现网签交易的风险，甚至短期内也拿不到房屋的产权证。    

律师观点   

1、开发商或者中介“替”无资质购房者取得资质的行为，严重违反了国家的限购政策，严重扰乱了正常的房地产市场秩序。对发现存在违法违规的房地产企业，根据各个地方的规范性文件予以处罚。比如通报批评、列入社会诚信体系黑名单、暂停项目网签系统、责令整改、行政罚款等行政处理；对于违法违规的中介机构，可以取消房地产经纪机构备案证， 对于从业的中介人员，可以取消昂地产业务资格，并记录个人行为不良记录等。

2、一些地方政府规定，采取虚假方式获取购房资格的，有可能构成刑事犯罪；而对于政府职能部门的人员参与的，一律由纪检部门处理。

3、 如果购房者通过开发商或中介机构的帮助获取了购房资格，在后续的合同履行过程中遇到困难，在法律责任的界定上，双方都有责任。开发商明知购房人没有购房资格，还承诺为其获取资质，明显规避国家政策。购房人明知道自己没有购房资格，还轻相信开发商或中介机构，作为完全行为能力人有义务对自己的行为负责，也要承担责任。所以，在责任划分上，有可能是双方各打五十大板。

4、更为糟糕的是，很多承诺是开发商的工作人员作出的，购房人没有足够的客观证据证明其工作人员做了承诺，一旦发生这样的情形，也可能最终认定是购房人欺骗开发商，那么最终的所有责任都得购房人自己全部承担。  

TIPS2：“分期首付”操作 

由于首付款不够，还有项目额销售人员向韩某推荐的“首付分期”操作手法。据了解，这其实开发商的一种“隐秘”的营销手法，目的就是在市场大环境不确定的情况下，为了回笼资金和提前锁定客源。

并且，银行在没有看见购房首付款发票之前，根本就不会进入给购房者放贷的阶段，在某种程度上，同银行签订协议只是房产销售或中介的“一厢情愿”。

不同的开发商和中介针对“首付分期”的解释虽然各有说辞，但是都大同小异。所谓“首付分期”，就是无力一次性凑齐首付款的购房者可以先交一定比例的首付，剩余金额在后续约定时间内分期付款。

在房产销售或中介的口径中，首付分期的具体执行一般有两种情况：购房者交了一定比例首付款后，或者同银行签订协议，表明本人会在还房贷前交齐剩余首付；或者同开发商签订合同，剩余首付款由开发商先行垫付，购房者后续再分期支付给开发商。

事实上，“首付分期”的操作早被明令禁止。2017年9月，住房城乡建设部和人民银行以及银监会曾联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房﹝2017﹞215号），其中明确规定，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。   

律师观点  

1、这里的禁止“首付分期”，主要是限制开发商为购房人进行首付款的融资。

2、对于开发商或中介推出“首付分期”活动的违法行为，房产主管部门会将房地产开发企业列入失信企业名单，重点审核房地产开发企业资质；对于房地产中介机构和从业人员，依法予以罚款、甚至是取消网签资格。    

相关案例   

在现实中，尽管开发商或中介推行“首付分期”，以及替无资质购房者取得资质涉嫌违法违规，可还是有不少购房者在房产销售或中介和劝说或诱导下，为了贪图省事或尽早购房而选择与他们合作并早早交下定金，然而在后续交房过程中却遇到了种种问题，因此吃亏的人也不在少数。北姐从某投诉平台整理出近期几则购房者维权案例，给大家提供下参考以及风险提示。案例一：轻信“解决购房资质”承诺，购房者房款无法追回。

3月27日，李某在政府投诉平台留言称，他与2019年9月购买了固安华夏孔雀城航天首府项目房源，项目销售人员承诺开发商可以帮助解决当地购房资质问题，随后交了1万元的订金。之后李先生考虑到开发商的做法有可能属于“违规操作”，存在一定风险，随后与销售人员协商，对方同意给办理退款手续，并承诺退款时间大概半年左右。

但到了2020年3月下旬，款项并未退回。期间李某并多次拨打孔雀城客服电话，一直无人给到准确的答复，请求相关部门给予帮助解决。3月31日，固安县住房和城乡建设局回复称，经与企业核实，企业承诺7月31日前退款。

2019年3月，经项目销售人员介绍，刘某于在廊坊固安孔雀城剑桥郡项目案场缴纳了8万定金认购该项目房源。后了解到固安当地有限购政策，便于销售人员沟通要求退还定金。项目销售人员承诺帮买他办理准购手续，之后可以再办贷款手续。先期缴纳了50%首付和电商费5万，共计52万元。之后在贷款没办理完的情况下，销售人员就要求支付另外部分房款。后续刘先生考虑到各项风险，决定申请退房。时至2019年12月，李某不但没有退房成功，还被项目销售人员要求追缴尾款。项目销售人员还表示，即使退房，也不退8万元的定金和5万元电商服务费（合计13万元）。2019年12月30日，固安县住房和城乡建设局回复刘先生，请携带相关购房证明材料，到住建局房地产市场监管股登记受理，相关部门将依法依规进一步调查核实处理。

案例二：项目“分期首付”遭业主投诉退房。

购房者赵某于2017年6月初在廊坊香河孔雀城钻石湾买了一套75平米公寓，赵某表示，当时项目销售人员说需要首付50%，先付20%，其余30%由开发商垫付，需要他本人在一年内分3次还清开发商垫付款项，但开发商要求赵先生对外说“分期首付”的时候不能说是“还分期”，就说是“补房款”

后赵某经查询得知，开发商是以“压房”形式让购房者买房。赵某于2018年6月在政府平台投诉，并希望有关部门领导帮助解决退房事宜。2018年11月，廊坊市政府办公室回复：“由于您已签订购房合同，建议您依照合同履行约定或通过法律途径维护自身合法权益。同时，香河县房管局已经约谈开发企业及项目负责人，要求其严格规范销售行为。”    

律师观点   

1、在签署购房合同的时候，如果开发商或者中介公司承诺可以帮助获取购房资格，尽量要开发商书面承诺；即便无法书面承诺，也需要有相关人员的承诺的录音或者录像才可以。

2、购房人在签署购房合同的时候，往往会被要求签署自己具备购房资格的承诺，这个承诺签署了，最终出现问题，都是由购房人自行承担。

3、在这个过程中，开发商可能会要求购房人支付一笔办理相关资质证书的费用，这笔费用既没有收据也没有发票，也不知道是否用于办理资质证书，一旦出现问题，这笔费用无法核实，更无法追回。

注：本文略有修改。