来源：青财经原创
       作者：陈薇伊
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采访律师：北京金诉律师事务所执行主任王佳红

《安家》剧情中，房似锦的客户于先生，为了能节省一半的中介费，选择在隔壁的中介公司“阿拉丁”进行二手房交易，并支付了10万元的中介费，结果，本以为自己占了个便宜的于先生却没想到，由于中介公司在交易过程中没有查清楚房屋的产调信息，但该房屋被法院查封，导致无法过户，引发矛盾。

于先生到中介公司讨说法，想要回先前支付的首付款和定金，然而“阿拉丁”的店长却声称，于先生付的中介费只包括做合同，不包括产调，并且表示，卖了那么多房子都没事，只有这套出事，只能怪于先生运气不好，强烈拒绝退还中介费。安居才能乐业，老百姓遇到这样的麻烦事，又怎能安心呢。

   房屋信息产权调查如何做？   

房屋信息产权调查，简称“产调”，也就是对房屋信息进行产权调查，这是在二手房成交之前必做的事，也称之为“查档”，都是为了确定房屋是否经过合法登记，权利证书记载的内容是否真实等问题。  为什么做产调如此重要呢？ 

二手房与新房不同，新房在卖房过程中需要经过房管部门的审批，并且颁发相关的证件，所以一般出问题的情况较少。二手房则不一样，每套二手房的情况都不同，房屋的产权情况也不清楚，因此在二手房交易中不做产调存在很大的风险。

例如看中的房子有抵押贷款不能过户、交了意向金却发现房东与房产证上的不是同一个人等，稍不注意就可能给自己带来经济上的损失，做完产调可以知晓房屋的产权人是谁、产权人有几个、房屋是否存在抵押、是否存在查封、是否存在权利限制，在这些都知晓，并确认没问题的情况下才能和房东签约。

在《安家》剧情中，房产中介“阿拉丁”表示自己只收取1%的中介费，要想做产调需要增加1%的产调费，对于经验不足的购房者来说，可能真的觉得产调需要费用。

但现实是产调不需要费用，并且无需通过中介去办理，只需要房东，也就是产权人带着房产证或不动产权证以及身份证件到房管部门相关的窗口进行产调即可，也可产权人拿着身份证到自助机上查询房屋信息摘要，人工窗口的产调一般会更详细，比如契税发票等，也可通过产调窗口重新打印。

买房如何“躲坑”？  

首先，要清楚“订金”与“定金”的区别。

“订金”具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，但不具备担保性质，在交易过程中，如果卖家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利，同样，如果卖家不履行义务也无须双倍返还订金，但这也并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

“定金”是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，我国《担保法》规定：定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

业内人士表示，在买房交易的时候，交“定金”时只是做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是不具备法律效力的，没有法律的保护。而且一般情况下，双方虽然是订立了定金条款，但是只有购房者在交付了定金后，合同才会生效，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况，谨防有的不良开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。

《安家》剧中，购房者于先生之前和房似锦谈好要买房子，却为了贪中介费低的便宜和“阿拉丁”签了合同，结果房子被法院查封，佣金也无法要回。

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。因此，我们需要了解居间合同到底是什么。

所谓“居间合同”，即居间人依照委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。

根据法律专业人士所言，房屋中介凭借其掌握的房产市场供需两端大量的信息，能够从海量的数据中迅速匹配到买卖双方的需求，促成交易。也就是说，居间交易缔约机会，这个机会既可以为居间人获取，又同时可为其他居间人获取，居间人的主要责任是根据委托人的要求，向委托人如实报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，其权利是在促成合同成立后获得报酬，而委托人的主要权利是获得信息和服务，主要义务是在居间人促成合同成立时支付报酬。

在二手房的交易中，过户之前购房者很难辨别是否是查封房，如何能够避免买到查封房呢?

1、提前调查产权

购房者在购买房屋之前，一定要对房屋的产权调查清楚，这样才能避免买到产权存在问题的房子，购房者可以去房地产交易中心或者房屋管理局核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。如果房屋已被查封，千万不可购买。另外，即使房子没有被查封，但卖方存在较多债务纠纷，这种情况下也要谨慎购买。

2、利用合同约束

购房合同是保障买卖双方权益的重要依据，如果购房者担心自己不懂房产交易，不小心买到了查封房，那么就可以利用购房合同进行约束。购房者可以在合同中详细写清楚，如遇法院查封，卖家承担违约责任并返还已支付房款，这样可以有效制约查封房风险，同时能够更好地维护买方的利益。

3、利用资金托管

除了预防买到查封房之外，购房者还要考虑到购买到查封房之后，资金安全的问题，从签约到过户的1-3个月时间内，房子可能被查封，所以不要把房款直接支付给卖家，资金监管之后，房子如果能过户就没问题，不能过户，购房款也不会打到对方账户下，资金是安全的，走资金托管的路子，等过户手续完成之后，房款才会打到卖家账上。

另外，有些情况有些例外：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

④非因买受人自身原因未办理过户登记。

在二手房的交易过程中，有大大小小的深坑、浅坑存在，购房者须识别出这些陷阱，并注意到可能会出现的问题：

1.警惕合同问题

按照法律规定，定金交付之后，如果交付定金的一方不履行协议，就无权要求返还定金，所以这个定金协议要慎重，一定要避免被误导。再有就是房屋面积、交房时间、价款、过户时间、相应违约责任是必须明确的，房款的支付应该采取分期支付的方式，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分。在合同中明确相应违约行为应该承担的责任也是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

2.明确中介信息

这里主要是那些无照中介，房屋中介公司单方面拟定的协议书、认购书不规范、条款不全、含义模糊等等，以及协议签订后，房地产中介不履行合同、收取高额费用但不提供相匹配的服务的投诉也均不少，购房者一定要找那些在房管局、工商局登记备案的中介机构，一定要核实其从事房地产经纪的合法性，同时，与中介公司的工作人员直接接触也可进一步了解中介公司的专业度，要看房地产中介公司是否拥有合法的房地产经纪执业人员，增强保障自身权益的意识。

3.核实房屋情况

例如房屋的面积、土地使用的年限、房屋的基本安全情况等，以及房屋的产权情况，核实好房产性质与房屋所有权人，房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。

遇到这类问题如何解决？ 

针对房源被法院查封的问题，北京金诉律师事务所事务所执行主任王佳红律师认为：于先生已经向中介公司支付了中介费，中介机构就有义务核实清楚房屋的产权信息，如果因为失职，导致购房人损失的，还是要承担法律责任的。

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第二十七条：房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

根据《房地产经纪管理办法》第二十二条：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。

根据《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条：因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。

另外，针对于先生的“跳单”行为，王佳红律师认为，首先，就是本来通过一家中介公司看好的房源，但是最终通过其他中介公司成交的。以前在实践中也经常发生这样的纠纷，法院处理的时候，会考虑几个因素：

第一，如果确实有证据证明购房人存在跳单行为的，购房人需要支付一部分居间服务费用，因为中介机构有一定的付出。

第二，如果最终成交的房屋价格比前一家中介公司推荐房源的价格低，那么即便购房人跳单了，也不需要向前一家中介机构支付居间服务费，理由是购房人有自由选择市场的权利，任何机构或者个人不能垄断市场，以此来排斥购房人以更低的价格购买房屋的选择权。

注：本文略有修改。