导语：原本该在2018年6月交付的珠江翠园，逾期近两年仍未交房，症结究竟在哪？开发商方面称，因该公司未交项目商业部分的土地出让金，办不了商铺的产权证，影响了配套商铺的出售，从而导致资金不足。

来源：新京报

采访律师：北京金诉律师事务所创始人戴金花

原本该在2018年6月交付的经济适用房，时过近两年仍未交房，而且项目工地也近乎停工。近日，郑州二七区经济适用房项目珠江翠园的部分购房者向新京报记者反映称，“开发商说因资金紧张延期交房，一直拖到了现在。”据了解，该项目共有4栋住宅，涉及1033户。

5月7日下午，珠江翠园开发商郑州珠江置业有限公司（简称“郑州珠江置业”）方面回复新京报记者称，“主要由于政府部门后期再次向我公司征缴土地出让金，以至于我方部分物业产品不能正常出售，从而导致之后因资金不足，不能正常动工交房。”

对于此事，郑州市住房保障办信访科一名负责协调此事的科员表示，该办多次督促、协商未果，建议购房者通过法律途径来追究开发商责任，并要求赔偿。

购房人的苦恼 

购房者：项目建设经常停工，交房时间一拖再拖。

 “从2008年开始，我们就申请了经济适用房，可至今仍过着租房的日子。”购房者杜某告诉记者，“2015年，我们就开始在珠江翠园项目选房，当时价格约2984元/平方米，并于2016年4月凑齐了全款约27万元，买了该项目一套90平方米的房子，合同约定2018年6月30日交房。”

杜某说，2017年初，包括他在内的部分购房者发现该项目建设出现停工现象，郑州珠江置业当时回复称，“是因为环境问题暂停施工。”

一位购房者提供的购房合同，显示其中约定2018年6月30日交房。

随后，到了接近2018年6月30日交房期限的时候，郑州珠江置业又告知购房者，因环境管控和资金链紧张，小区无法正常进行建设，并开始出售小区车位和商铺，建议业主购买。随后，郑州珠江置业曾数次承诺交房时间，但均未兑现。

今年4月20日，在业主们再次前往郑州市住房保障办维权后，郑州珠江置业给业主们发了一份《珠江翠园项目延期交房的情况说明》（简称“情况说明”），其中列出了建设剩余工程所需的资金6798万元，并表示公司在积极进行筹措，建议业主积极购买车位、地下室和商铺。同时，郑州珠江置业在情况说明中表示，将全力以赴争取在2020年12月底交房。

开发商的《珠江翠园项目延期交房的情况说明》中，列举了延期交房的资金等问题。

杜某告诉记者，“购买这个项目的家庭一般都比较困难，大部分人现在不仅在租房，而且还要交房贷，所以虽然合同中约定了开发商延期交房的违约责任，但大多数购房者都希望能赶紧搬进新房。”

新京报记者从郑州珠江置业官网获悉，该公司成立于1999年，开发等级资质为二级，主要开发项目为珠江荣域、荣景、翠园及长江7号等。

为何迟迟不能正常动工交房？ 

开发商：因资金不足未能正常动工交房。

据购房者提供的照片显示，珠江翠园项目已经取得了《土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《郑州市重点建设项目开工报告》《商品房预售许可证》五证。

尽管五证齐全，但最终却延期了近两年还未交房，症结究竟在哪？

购房者刘某向记者反映称，“开发商先是说因为道路和环境管控不能施工，但与该项目间隔几十米的楼盘虽然开工晚，现在都已经交房了。后来开发商又说因为资金问题，我们怀疑开发商已经将资金挪作他用了。”

5月7日下午，郑州珠江置业副总经理宋蕾就项目延期交付的原因回复记者时表示，“除了因环境治理、道路管控等原因一直未能正常施工外，主要还由于政府部门后期再次向我公司征缴土地出让金，以至于我方部分物业产品不能正常出售，从而导致资金不足，不能正常动工交房。”

5月8日上午，郑州市房管局住房保障办信访科一名工作人员告诉新京报记者，“珠江翠园项目上述延迟交房的问题已经持续了近两年，目前开发商并没有破产，我们只能督促尽快施工，定期约谈其主要负责人。”

该工作人员进一步表示，“开发商一直说资金有缺口，我们也无能为力，住房保障办对开发商没有行政处罚权，只能进行监督。目前该问题已经上报到了郑州问题楼盘攻坚办，并一直在进行协调。”

商铺销售回笼资金“落空” 

未交配建部分的土地出让金，商铺销售回笼资金“落空”

对于郑州珠江置业的资金缺口，上述情况说明中明确列出了“建设剩余工程所需资金6798万元”。宋蕾对此并未否认，但她表示，现在资金短缺，主要是因为商铺出售受到了影响，而导致此情况的主要原因，就是因为该公司未交土地出让金而办不了商铺的产权证。

宋蕾称，“珠江翠园属于经济适用房项目，2014年7月，我们以政府划拨形式拿到了该地块和郑州珠江荣景项目地块。当时我们交了划拨土地款，直到后来办理商铺产权证的时候，才得知还要交商业部分的土地出让金，否则无法办证。”

据宋蕾介绍，现在珠江翠园全部的3000多平方米商铺基本未售出，该公司另一个经济适用房项目珠江荣景也还剩余8000多平方米商铺未售出，“而迄今为止，政府方面也拿不出具体的补交土地出让金的方案，我们是想交都交不上。”

对于珠江翠园的土地出让金问题，郑州市自然资源和规划局二七区分局土地利用科丁姓工作人员告诉记者，“经查询，珠江翠园项目地块确实是划拨的土地，在我局范围内已经为其办理了正常手续。上述车位、商铺、地下室都属于珠江翠园的配建部分，但按照规定，商业部分如果出售需要补交土地出让金。”

为何不是一次性交齐相关土地款？该丁姓工作人员称，“划拨土地时要交划拨价款，现在是因为要将商业部分的房产证和土地证合二为一，才导致出现补办手续的情况。”

而对于上述宋蕾所说的“土地出让金想交都交不上”的说法，该丁姓工作人员予以否认，“商业部分补土地出让金需要来我们这里提交申请，往下走手续。目前，珠江翠园项目开发商并没有来申请补办手续。”

对此，5月8日，记者又多次尝试与宋蕾取得联系，但对方一直未能回复。

律师观点   

律师：开发商应当承担违约责任。

对于该项目逾期交房的后续解决，上述郑州市房管局住房保障科工作人员表示，“承诺交房时间是开发商和业主私下进行协商的，我们住房保障办没有参与，既然业主和开发商双方已经签订了正式合同，业主可以通过法律途径来追究开发商的责任，并要求赔偿损失。”

新京报记者就此事采访了北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，她表示，“一般来说，经济适用房的用地采用政府划拨的方式，同时免收土地出让金，对经批准的收费也实行减半征收，因此其开发建设成本和出售价格都低于普通商品房。”

根据《经济适用住房管理办法》（简称“管理办法”）规定，“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。”戴金花律师认为，规定中的“商品房”，理应也包括商业用房，在此事件中，郑州相关部门的规定，实际上并不符合上述管理办法，应该属于特例。

具体到该事件的法律责任来说，戴金花律师认为，开发商未按规定缴纳商业部分的土地出让金，不属于免责的事由。此外，一般而言，除了政策变化等不能预见的因素外，环境治理、道路管控等都不属于开发建设中的不可抗力，无法免责。

戴金花律师提醒广大购房者，约定交房时间是2018年6月，但至今没有交付房屋，严重违反了合同的约定，开发商应当承担违约责任。上述购房者可以向相关部门举报，也可以向法院起诉。

注：本文略有修改。