导语：当房企不计成本拿地，认为拿到就是赚到的扩张方式遇到不再火爆的房地产市场，问题便接踵而来。

来源：中科财经

采访律师：北京金诉律师事务所主任王玉臣

一则内部《处罚通报》将蓝光发展（600466.sh）近几年激进扩张的后遗症显露无遗。

据记者从业内人士处了解到，蓝光发展于4月22日在内部发布了《处罚通报》，通报指出：“针对前期投资项目决策失误造成公司重大损失，依据公司相关规定，要对项目投资追责。”

处罚上至蓝光发展董事长杨铿，下至四川区域总裁黄新，其中杨铿罚款200万元，董事兼首席运营官余驰罚款100万元，四川区域总裁黄新罚款10万元。

此外，《处罚通报》还指出：“希望各位同仁引以为戒，加强项目投前研判，提升项目投后管理，全面推动项目投资价值兑现。”据记者了解，此次处罚或与蓝光发展成都蓝光爱普雍锦府项目有关，这一消息暂未得到确认，蓝光发展亦未作出回应。

不过，记者注意到成都蓝光爱普雍锦府项目情况确实不佳，从其目前售价和周边市场来看，或将面临亏损入市的局面。

   投资失误  

2019年6月，蓝光发展通过子公司成都新都蓝光房地产开发有限公司入股重庆爱普地产集团有限公司（下称“爱普地产”）旗下项目，即现在的蓝光爱普雍锦府，土地面积约为47.08亩，最初耗资1.82亿，占股20%。后来蓝光发展进一步增加持股比例，据置业顾问透露最终持股70%，不过天眼查显示持股比例为60%。据相关媒体测算，蓝光发展入股该项目的楼板价近1.2万元/平方米。

该项目已于2020年3月9日拿到预售证，预售价为15816-20075元/平方米。

不过，据该项目置业顾问透露，均价或定在1.5万。根据业内观点，楼盘售价为楼板价的1.5倍可使项目基本保持盈亏平衡，也就是售价为1.8万，以此计算，该项目将面临亏损。

讽刺的是，蓝光爱普雍锦府所在的新都区在售楼盘目前价格最高的为奥园棠玥府，价格为13000元/平方米，其余项目均在10000元/平左右。

此外，记者注意到该项目已构成“捂盘”。根据预售证信息，此次共推出234套房源，但多位置业顾问均表示：“将只推出80余套房源，开盘时间预计在6月底。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者：“一般取得预售许可证后，需要全部对外公开房源，全部对外销售，不得全部或部分不进行公开销售”。

该项目迟迟不能开盘或与项目股东方对项目售价不能统一有关。有消息称，蓝光发展背负的资本利息较高，急于回款，宁愿进一步降价，但另一个股东方爱普地产不同意，因此双方在推售价格上不能达成一致，该消息还称蓝光发展想要退股。

不过，关于《处罚通报》内容及迟迟不开盘原因，是否真的是因为蓝光发展与爱普地产不能在价格上达成一致？蓝光发展是否有退股打算？《中国科技投资》记者致函蓝光发展，截至发稿对方未予以回应。

另据知情人士消息，蓝光爱普雍锦府并不是个案，在蓝光发展近几年的拿地扩张中还存在不少类似老大难项目，比如天津、贵州、四川达州、广东茂名等地的项目。“要么算不过账，要么在利润线挣扎”，该人士表示。

以四川达州为例。蓝光发展子公司于2018年5月以10.24亿元的总价拿下达州市莲花片区ⅢB2-5地块，楼面价为5100元/平方米，而根据房天下官网最新信息显示，该地块项目蓝光芙蓉风华目前售价7999元/平方米，略高于该项目的盈亏平衡价格7650元。

此外还有天津蓝光雍锦香颂。据记者了解，此前蓝光发展以16.25亿元获得天津江宇海汇房地产有限责任公司全部股权，从而间接获得其名下241.83亩土地，折合楼面价10079元/平方米，该项目最终售价为13500元/平方米，同样低于盈亏平衡线。

扩张后遗症  

出现在利润线挣扎的情况与前几年房企的不计成本拿地扩张不无关系，蓝光发展亦不例外。

在近两年的发展过程中，蓝光发展内部敢于抬高价格拿地，不在意成本增加，认为拿到就是赚到的消息频繁见诸报端。

蓝光发展财报显示，2015年至2019年，蓝光发展拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗和48宗，其销售额亦从2015年的183亿元增至2019年的1015.37亿元。

迅猛拿地背后预想的楼市火爆并没有到来，蓝光发展开始出现诸如上述成都蓝光爱普雍锦府等项目利润表现不佳的情况，而蓝光发展近年来多次豪横拿下的不少“地王”项目也开始频频出现问题。

比如2015年蓝光发展以近20亿元拿下合肥市高新区一副占地230亩的地块，楼面地价5540元/平方米，溢价率123.6%。2016年6月，蓝光发展以9.97亿元将青岛市北区宜昌路16号地块收入囊中，折合楼面价12520元/平方米，溢价率约203.88%。

此外，2018年6月，蓝光发展还从中融信托手中接盘了地王项目京奥港未来墅，现改名为南京蓝光黑钻公馆。

不过，潮水褪去才知道谁在裸泳，蓝光发展旗下的几个地王项目在这两年交付期内均迎来大规模维权潮，比如合肥蓝光雍锦半岛被曝交房出现大规模质量问题，南京蓝光黑钻公馆亦曾被投诉捂盘惜售。

以青岛地王项目蓝光黑钻公馆为例。蓝光黑钻公馆业主对该项目的精装修问题及质量问题进行控诉，有业主反映，其所购买的房屋存在墙体被水浸泡致使大片墙皮起鼓、脱落等问题。

目前，该项目对外售价约25000元/平方米，而备案价为20500元/平方米，业主购房时需额外支付5000元/平方米的装修款，并与第三方公司签署一份装修委托协议，这也是业主颇为不满的原因，业主认为，该项目装修严重质价不符。

记者就销售价格远高于备案价情况咨询青岛房地产交易中心，相关工作人员表示该项目系毛坯备案，并称：“装修部分开发商在交易中心有进行过报备，会在售楼处公示。”

对此，王玉臣律师告诉记者：“毛坯备案的房子不能私自加精装修的价格对外进行销售。要严格按照申报价格明码标价对外销售，如果按装修价格销售，就要按装修价格进行备案”。

蓝光发展就业主所反映的情况回应《中国科技投资》记者称：“已注意到业主所反映的情况，已安排专人进行核查，并称质量合格文件已留存且提供至档案馆。”此外，蓝光发展方面还提及，对于确有质量问题的房屋，将严格执行国家质保相关规定进行维修、整改。

需要提及的是，进入2020年，蓝光发展继续保持高频拿地的节奏，截至4月底共拿地20宗，耗资约118亿元。

注：本文略有修改。