民法典：住宅70年后怎么办？小区广告牌可随便装吗？-行业新闻-北京房产律师_专注房地产纠纷|法律咨询

来源：法制日报·法治周末

采访律师：北京金诉律师事务所主任王玉臣、执行主任王佳红

住宅建设用地使用权70年到期后怎么办？小区业主共有区域能不能被物业随便装广告牌？建筑物外墙脱落物业还能不能理所当然地推脱责任？

民法典：住宅70年后怎么办？小区广告牌可随便装吗？

“这些与老百姓息息相关、被持续关注的问题，民法典草案都有回应。”北京理工大学法学院民法典研究中心主任、中国法学会民法学研究会副秘书长孟强告诉法治周末记者。

住宅满70年自动续期，需缴费吗？

4年前，温州有一批产权是20年的住宅，土地使用权到期。当时传闻“温州住宅土地使用权续期交房价三成”，引发很多业主担心。

2016年12月，国土资源部在一次新闻发布会上针对温州当地住房土地使用权到期问题指出：可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，物权法规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。但未对续期是否需要缴费进行规定，所以根据行政领域法无明文规定不可为的原则，当时的住宅用地使用权到期后，应当是免费续期的。

孟强告诉记者，民法典颁布实施后，土地使用权到期后续期将会收费。因为民法典草案物权编则新增了一条：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

孟强表示，新增的这一条传递出了几个信号：

第一，住宅满期后，自动续期，但要缴费了；第二，缴费的额度不会太高，因为法条的措辞是续期费用的缴纳或减免；
第三，也下达了住宅建设用地使用权续期如何缴费的立法任务。

“相关部门一直在研究住宅建设用地的续期费用，我猜测这个费用不会太高，估计与房屋的性质、面积有关。如果房地产税和土地续期费用同时征收，老百姓可能难以接受。”孟强说。

小区电梯里的广告牌可随便装吗？

想在小区电梯里装广告牌，不能再先斩后奏。

物业侵占公共区域的行为并不鲜见。一位北京业主李某告诉记者，她所在小区的物业今天在电梯里装个广告牌，明天在大门口装个卖米机，从进小区到进家门，都能看到物业努力售卖空间的痕迹。

但是，李某却从来没见过物业公开这部分收入的情况，她作为小区成员也从来没有享受过这部分收益。

王玉臣律师告诉记者，物权法通过列表的形式规定了需要业主共同决定的事项，包括“有关共有和共同管理权利的重大事项”，从法理上对共有部分进行使用，就需要业主共同决定。

但是现实生活中，法律规定被很多物业公司无视。“这部分问题也是民众呼声比较大的，所以民法典草案物权编在通过列表规定需要业主共同决定的事项时，新增了一条‘改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动’。”孟强说。
在王玉臣律师看来，这样的规定，更加具有可操作性，在流程上，明确了使用业主共有区域的流程，必须先经过业主同意，然后才能对共有区域进行经营，“另外民法典草案还对经营所得的分配进行了细化”。

草案规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有。

高空抛物，谁担责？

出现高空抛物、坠物物业如未尽安全保障义务应担责。

5月11日，深圳一个年仅6个月的婴儿被从高空抛下的洗护用品瓶子砸中头部，导致脑挫伤、骨折。据媒体报道，婴儿被送到医院时，曾出现短暂的意识丧失、精神状态萎靡并伴有烦躁和呕吐的情况，并被送进ICU救治。
高空抛物、坠物导致路过行人砸伤甚至致死的情况，近年来多次发生。

孟强告诉记者，在民法典草案制定之前，侵权责任法对此的规定是，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

“但是侵权责任法给的方案在具体执行中，效果不太好。”孟强说。

孟强以高空抛物举例说，高空抛下的物品大多是生活用品，是非定制的，抛到地面后物品很容易产生变形，在没有监控的情况下，确定侵权人难度很大，那么根据侵权责任法，就需要由可能加害的建筑物使用人给予补偿，通常可能加害的建筑物使用人会是2层以上的所有住户，除非住户能够证明在物品被抛下造成损害期间，自己和家人不在住处，但证明这一事实很难，所以，有时2层以上所有住户都会被要求对受害人给予补偿。“在实际执行过程中，很多住户认为我并不是抛物者，而拒绝或拖延缴纳给受害人的补偿金，对受害人的救济也就不及时。”

北京金诉律师事务所执行主任王佳红对法治周末记者说，在找不到侵权人的时候，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，也很难实现立法的真正意图。

在王佳红律师看来：一方面真正实施侵权的人通常逍遥法外，可能会变相促使其继续实施其行为；另一方面，如果找不到真正的侵权人，法律上要求无辜的建筑物使用人承担责任，也可能使无辜的人失去对法律的信任。

在这种情况下，民法典草案侵权责任编规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷的物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，有关机关应当依法及时调查，查清责任人。”

孟强对记者说，民法典草案新增了物业的安全保障义务，这可以促使物业行动起来，有效减少高空抛物坠物的出现。

在孟强看来，必要的安全保障措施至少应该包括如下几点：首先，物业要对业主进行宣传教育工作；其次，物业要定期检查外立面的墙皮、空调外挂机是否有脱落风险等；再次，如果发现高空抛物的行为，物业应及时批评教育制止；最后，物业也应在法律允许的范围内多装监控。

在5月11日深圳6个月婴儿被砸伤的事件中，物业就表示出事的地方没有监控可以检测到抛掷物来自哪里。

王佳红律师在接受法治周末记者采访时谈到，民法典中针对高空抛物坠物还确定了及时调查的法定程序。即当高空抛物、坠物的情形出现时，有关机关应该及时调查。

“只有有关机关运用自己的专业能力、发现客观真相，才能更好地保护受害人的权益。这也是‘难以确定具体侵权人’的前置程序。”王佳红律师说，2019年11月，最高人民法院发布了《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》，把恶劣的高空抛物、坠物行为列入了刑事处罚的范畴。

王佳红律师认为，高空抛物、坠物有可能会触犯刑法，不仅仅是承担民事责任赔偿损失这么简单，所以，设置一个调查责任人的程序也非常有必要。

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