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虽然物权法等规定中都明确了小区共有部分归小区业主共同所有，相关的收益也归全体业主所有，但是在现实生活中，这方面广大业主的利益其实很难得到保障。
本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）
虽然物权法等规定中其实都明确了小区共有部分归小区业主共同所有，相关的收益也归全体业主所有，但是在现实生活中，这方面广大业主的利益其实很难得到保障。而不经意间，几百万，甚至几千万，几亿的收入就被物业公司偷偷拿走了。而对于小区业主而言，如果没有一个强有力的业委会，也往往几乎不可能把这些利益再夺回来。
像2017年我们曾做的一个别墅小区的案子，这个小区每年的共有部分的收入有三四千万，而这些收入被物业公司和开发商牢牢把持着。当业主组织业委会进行维权时，代表们遭到了各种打击，无奈之下才选择了法律手段维权。
针对于现实生活中存在的上述种种问题，在民法典物权编中，对于需要业主共同决定事项，新增了一条“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，以杜绝物业公司先斩后奏。
而且，还特别规定了“共有部分的收入分配：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”进一步细化了利益分配和操作流程，将共有部分的收入归属以及合理成本的扣除进行了明确。也就是说，如果物业公司进行了共有部分的经营，物业公司只能取得合理成本，其他的收益都是归业主所有。
此外，还特别规定了“建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”也就是说，对于这些费用的承担，以及收入的分配以约定为准，如果没有约定好，那就按专有面积比例去分割。
注：本文系【北京金诉律师事务所】原创文章，如需转载，请注明出处。
