近日，成都楼市曲线“破限购”调查，延迟备案、“嫁接”人才引进政策，在网上引起不小波澜。曲线“破限购”是否属于违规行为，我们来听律师的解答。

媒体采访丨中国经营网

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

“我们近期有20个名额，现在还剩五六个。”成都市双流区一楼盘置业顾问告诉《中国经营报》记者，没有购房资格的购房者，可以通过延迟备案时间的方式购买该项目的房子，但有名额限制。

根据目前成都市执行的限购政策，购房者在当地购房需要满足相应的条件，如当地户口满两年或缴纳社保达到两年等，未达相应购房条件的人无法购买住宅产品。

记者近日在成都走访发现，大多数楼盘销售人员会主动问及看房者的购房资格，如果未达到资格他们会直接表示无法购买住宅。但也有个别项目为推动销售，采用“打擦边球”或者为购房者“做资格”的方式破除限购条件，以此来销售房屋。

“你有购房资格吗？”这是看房者在成都市选购房屋时常常被问到的第一个问题。在双流区东韵花园销售现场，一置业顾问在得到“没有资格”答复的时候，介绍了另一种“无资格购房”的方式。

“你没有资格的话，如果你能一次性付款，我们这边可以延迟备案卖给你。先付款，签订购房合同，等到你的社保缴纳时间够两年以后再去房管局备案。”该置业顾问向记者介绍了没有购房资格的购房者如何在最短时间里购买这里的住宅项目，他们把这种操作方式称作“延迟备案”。

这种非正常途径的购房方式无法获得银行贷款，所以需要购房者一次性付完房屋全款，但如果无法一次性付清，销售人员介绍也可以分期付款。“这套110多万元的房子，你可以现在先付80万元，剩下的30多万元尾款最迟在明年3月份付清，当然越早付清越好。”

通过这种方式购房，在签订购房合同的同时，购房者需要签订一份开发商统一出具的“承诺书”，以避免购房者中途因为没有购房资格而反悔。

为了打消记者顾虑，置业顾问找来了一份5月26日签订的购房合同。一位购房者购买了东韵花园一套总价181万元的房屋，购房合同显示，这位购房者付清了全款，在收纳购房合同的牛皮纸袋外标注了“一次性”字样。

据置业顾问介绍，这位购房者也没有购房资格，记者看到了这位购房者签订的“承诺书”，其中显示：“致成都市华兴住宅房地产开发有限公司……现本人因自身原因特申请在2022年5月31日前贵公司暂不履行为本人办理网签、完成备案、办理房屋权属证书、交易等义务……”

同时，如果购房者未能在约定时间内获得购房资格，需要向开发商赔偿相应损失。“损失按照该房屋届时的价值与《商品房买卖合同》约定的购房款总额之间的差额部分的双倍计算。”

据销售人员介绍，该项目总共房源900多套，目前剩余300多套。“去其他楼盘买房的话，必须要有资格，我们近期有20个这样延迟备案的名额，现在还有五六个。”销售人员坦言，“其实这样对开发商也存在一定的风险，正常情况下，我们是需要你有购房资格才能卖房子的。”

记者在透明房产网上看到，该项目房屋属性为70年产权住宅。6月3日，该项目总房源为961套，累计未售出931套。

记者就延迟备案行为致电东韵花园项目开发商成都市华兴住宅房地产开发有限公司，对方否认该项目存在这样的操作，“我们公司没有这个政策。”

延迟备案并非成都楼市存在的唯一“破限购”方式，记者在新都区见到了另外一种操作手法。

“你没有购房资格，但有本科学历的话，我们可以帮你找第三方公司开一个人才证明，证明你是他们外地引进的人才，就可以直接在我们项目买房了，这个盖章收费5000元。”和瑞·锦府项目的案场销售人员解释道，“我们项目是开了‘口子’的，其他项目没有这样的条件，‘口子’在6月份也有可能会关闭或者收紧。”

销售人员也推荐记者可以自己找公司办理高端人才引进证明，但这样操作只能在和瑞·锦府项目买房。记者问及高端人才是否还需要满足其他条件，该销售人员回复称：“只需要本科学历就行了。”

无独有偶，在同属新都区的百郦锦城项目销售现场，记者听到了相似的操作手法。“你这边没有资格的话，需要做资格。这边有办法给你做，是35000元，这个是统一价，从交钱签合同开始，基本上4天之内可以办完手续，这样操作只能买这个楼盘。”

这个项目的操作对无资格购房者的社保状态提出了更高的要求。“这样操作的话我们一般要求购房者在成都没有社保的。人才安居相当于给你提供社保明细，你如果之前有社保，查出来就是两个，是重复的。你也自己考虑下，做这个对我一点好处都没有。”销售人员解释道。

记者了解到，成都市确实有高端人才引进政策，2017年9月21日成都市印发了《成都市引进培育急需紧缺技能人才实施办法》，其中所附的《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中规定有A、B、C、D四个人才分类，包括有诺贝尔奖获得者、享受国务院政府特殊津贴的专家、省青年科技奖获得者等，即使在D类人才分类中，也有“获得博士学位的国内外高校毕业生”等要求，总体门槛较高。

记者致电和瑞·锦府项目方面，对方回应称，人才引进政策可以购房，但办理人才引进证明是购房者的事，销售方不参与。

记者多次致电并发送短信采访百郦锦城的开发商甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司，对方短信回复记者称，该公司不存在操作资格的行为。项目案场销售人员在接受记者电话采访时表示，“肯定不可以做资格的，除非是有官方认定的人才资格，私下操作资格是违法的。”

近日在成都市的走访中，有项目置业顾问告诉记者，确实曾听说一些销售较慢的项目为了推动销售会操作购房资格，但因为风险很大，多数开发商不会以身试险，万一被查处对公司品牌影响很大。

在记者联系到的新都区另外几个项目中，销售人员直接表示如果满足高端人才购房政策可以买房，但很少遇到这样的客户，而且资格办理过程需要客户自行完成。

是否如部分项目的置业顾问所说，开了“口子”便能轻易为无资格购房者办理购房资格？记者就此致电成都市新都区住建局，对方工作人员回复记者，满足高端人才购房政策，需要单位所在地政府或者管委会认定为高端人才，如重大招商引资项目引进的高端人才等。

记者另向新都区住建局市场科反映了部分项目宣称可以操作资格的现象，工作人员回应记者表示，“人才购房肯定要符合相应的政策，而且要经过相关部门审核，如果通过另外一种渠道走捷径，就可能是违规的，但是这种操作取证一般会比较困难。”对方表示，会向领导反映情况，如果确有违规操作，会进行调查。

关于延迟备案，记者致电成都市房产交易中心，对方回应称，有明文规定，购房者应当取得购房资格才能买房。从购房流程上来说，也是需要资格审核通过，才能完成开发商的交易流程。“如果有购房风险的话建议购房者不要操作，因为无资格购房本身就违反了限购政策。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣对此表示，延迟备案属于违规行为，根据商品房预售的相关规定，签署商品房预售合同后30日内就应当办理备案，而备案实际上是对购房者的一种保护，可以有效避免一房二卖。

“如果开发商遇到了资金问题，被执行，这样的房子或者在建工程也很容易作为开发商名下的财产被执行。如果房价出现大规模的上涨，还可能面临开发商的违约，而且这个时候，从合同来看，违约方甚至可能还是购房人，毕竟具备购房资格属于购房者的义务。”王玉臣补充道。