本文作者丨王玉臣 李泰龙

西红柿首富中有一个很经典的片段，“大聪明”屯了一片烂尾楼，没想到突然遇到附近增加了一所重点学校，于是烂尾楼变成了学区房，转手赚了十个亿。

这在现实生活中其实是可能发生的，并不完全是夸大。而学区房这个坑发起飙来是不同凡响的！今天和大家聊聊学区房的前世今生、政策风险和法律风险。

“学区房”的称谓来自于我国的学区制度，而学区制度在法律上可溯至《义务教育法》中的就近入学规定（《义务教育法》第十二条：“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。”）。

众所周知，我国施行小学、初中阶段的免费义务教育，而各校的教育水平存在着客观上的差距，在部分地区该差距是极为巨大的。学区制度实质上是对有限、不均衡教育资源的分配手段，其首要解决的是如何恰当决定学生就读哪所学校的问题。

学区制度下，首先在行政区划范围内按照地理位置，划分为若干学区，只有属于某个学区内的适龄学生才可就读该学区内的相应学校。“属于某个学区”的标准，原则上是以学生的户口所在为依据，而户口又是与住房卯定的，由此，学区房应运而生。

学区房完全仰赖于学区政策，而学区政策并非一成不变，甚至可以说变动才是其常态。学区政策上的些许变动，在一夜之间就能让寸土寸金的风水宝地变得无人问津。政策变化是深刻在学区房骨子里的根源性风险。

1、学区划分调整
学区的划分通常是根据适龄学生人数，学校分布、规模，交通状况等因素来确定。因为以上因素总是会随时间发生变化，因此学区的划分也会随之进行调整。虽然教育部及部分省市出台相关文件，要求学区的划分应在一段时间（比如3年）内保持稳定，但实践中，很多地方对学区划分都是每学年一调整，一年一变，上一年的重点学区房，下一年可能就被排除出范围了。诚然，老学区的核心区域通常是较为稳定的，但是边缘区域的风险就难以忽视了。

2、学区资源再分配——单校划片vs多校划片
2020年4月底，作为教育重镇的北京西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，引爆了舆论，不少人惊呼“学区房已死”，认为此举是对学区房价值的严重打击。其中最主要的论据是，《意见》中规定，自20年7月31日后，将不再进行单校划片，全部改为多校划片的方式。

“多校划片”实际上并非西城区首创，北京东城区、海淀区之前就已推行，且正成为一种趋势。所谓的“单校划片”，是指学区内一定区域内的生源只对应一所学校，而“多校划片”，则是指学区内生源不对应一所学校，而是对应多所学校，最后通过某种随机方式进行分配。

可以看到，“单校划片”更具有针对性，可谓一个萝卜一个坑，家长能够通过选择适当的学区房，实现向目标学校的“对口直升”，锁定最优质的教学资源。而改为“多校划片”后，“对口直升”变为了学区内“随机派位”，使得通过学区房绑定某所名校的目的难以实现，教育资源以学区整体为单位进行随机分配，如此家长将不得不面临随机带来的风险。

3、学位限制
学位限制，是指学区内的某一处住所在几年内只能提供一个或有限几个对口入学机会。
以北京为例，各区县已经全面推行“六年一学位”的限制。所谓“六年一学位”，是指在政策施行年度对房屋住址进行登记，自登记时起，六年内只提供一个对口入学的学位（符合国家生育政策，新生二胎等则不在此限）。

学位的限制将大大增加学区房的流通风险，如果没有调查清楚所买房屋几年内的学位使用情况，就会导致无法入学的风险。更为棘手的是，购房人并无权限查询最为权威的学位使用记录，只能通过房东、中介、居委会等的信用，以及通过查询房屋上的户口情况来推断。

4、产权及落户年限要求
大部分地方仅要求入学前取得房屋的产权证，基本上不对产权证的取得日期作进一步要求。部分地方进一步放开，规定满足实际居住年限等条件的租赁人也可以享受学区内就学的权利。

户口方面的限制则更为严格。在部分入学矛盾突出的地区，对落户年限多有规制，例如会要求迁入户籍满一定年限才可以享受学区内对口入学，该限制年限从数月到5年不等。