导语：买卖双方由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户，因此而引起纠纷，这样的事例并不少见。所以，了解这种潜在的风险，对于准备购买二手房者还是十分必要的。

本文作者丨刘路路（北京金诉律师事务所）

买房是很多人扎根大城市必不可少的一件事情，然而一线城市的房价又总是高的吓人，所以不少人会选择购买二手房。但是购买二手房又需要交纳各种税费，很多时候卖家购买房屋还不到两年，因此会有人产生先缴纳部分费用买房，等房屋满两年或者满五年后再办理过户的想法。但是这种方式真的可行吗？

首先，买卖双方签订的购房协议肯定是不违反法律的强制性规定的，是一份有效的合同。但是延迟过户可能会产生卖家一房二卖或者到期不办理过户的风险。

以李先生的案子为例，李先生在北京朝阳找到一满意的房源，但考虑到房主刚买房子满两年，需要交纳高额的税费，便有些犹豫。但是房主告知李先生，可以先付一半的费用，等房屋满五年后再办理过户。李先生很是心动，想到朋友说的公证更有保障，便跟房主提出了这个要求，没想到房主当下就同意了。

买房的第二年房子就翻了好几番，李先生心里可乐开了花。但转念一想自己没有办理过户终究是没有保障的，于是找到房主想提前履行合同，以免夜长梦多。不料房主早在半年前就已经重新挂失了房产证，将房子卖给了第三人。虽然后来李先生一纸诉状将房主告上了法庭，确认该房产为自己所有，但由于第三人对此并不知情，且已经办理了过户，该房产最终为第三人所有。虽然我们最后为李先生争取了一大笔违约金，但其中的曲折只有李先生知道。

因此除有特殊情况不要轻易延迟过户的期限，延迟的时间越长其中的风险也就越高。房价上涨、财产查封、一房二卖都是经常出现的问题。

另外延迟过户也不一定都能少缴税费，之前遇到一个客户，为了保持自己首套住房的资格，在签订买卖合同后，延迟了十几年才办理过户。本以为可以按照原合同的价格交纳费用，没想到相关部门不仅要他按照现在的市场价格交纳税费，还要去做公证才可，最后不但没有省下钱反而花费了更多的钱，赔了夫人又折兵。