商品房（一）

一、商品房广告

商品房宣传资料内容与实际交付的房屋不一致，怎么办？

案例：X先生热爱体育运动，某公司在其新开发楼盘开盘时发布的宣传资料中宣称将建超大型体育场馆，并在售楼部小区模型中展示该体育场馆的模型。但交房时，X先生发现该体育场馆并不存在，该小区设计中也并不包括该体育场馆。

金诉智囊团：

王先生有权要求该公司承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，如果该公司就商品房开发规划范围内的大型体育场馆所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、商品房销售中常见的问题？

（一）商品房预售需要的“五证”是什么？

金诉智囊团：

建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

（二）出卖人是否应具有预售资质？

金诉智囊团：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

（三）如何区分定金与订金？

金诉智囊团：

定金适用双倍返还，而订金只适用原价返还。

（四）商品房出现一房多卖的情况怎么办？

金诉智囊团：

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

防止一房二卖，预告登记不可少。（预告登记有什么作用呢？如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房向登记机关申请预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押）

（五）新购商品房面积“缩水”怎么办？

案例：X先生买了一套86㎡的商品房，商品房买卖合同和房产证上登记的也是86㎡，但入住后，感觉房子有点“缩水”，经实地丈量，只有82㎡。X先生怀疑开发商在面积上搞猫腻，该怎么办？

金诉智囊团：

如果发现商品房“缩水”：

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，无权解除合同，但出卖人应按照合同约定的价格据实结算；

2、面积误差比绝对值超出3%，有以下两种选择：

（1）买受人可以选择解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息；

（2）买受人可以选择继续履行合同：

①房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人

②面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3、双方当事人在合同中另有约定除外。

双方当事人在合同中另有约定就不能适用上述法律规则！

（六）常见的商品房纠纷类型？

1、逾期交房

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

2、质量瑕疵

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。

3、无法办证

《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

金诉经典案例：

商品房预售合同纠纷

商品房预售（期房）往往比商品房现售（现房）价格低，但也很有可能面临房屋烂尾、不能如期交房等问题...

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二手房（一）

二手房类型:

（一）商品房：

1、住宅用房（70年产权）

2、非住宅用房

（二）公房：

1、可售公有住房

2、不可售公有住房

（三）经济适用房：

1、一类经济适用房 2、二类经济适用房

（四）小产权房：

1、集体土地上建设的房屋

分类解释：

1、商品房：分为住宅用房（70年产权）和非住宅用房。其中，非住宅用房包括两种：50年产权（工业、教育、文化用地）和40年产权（娱乐、旅游用地）。

2、公房：公房是由国有企业、事业单位、投资兴建、销售的住宅；在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

3、经济适用房：经济适用房是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。免收土地出让金，出售价格实行政府指导价。

4、小产权房：“小产权房”的居住者只有使用权，没有所有权，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证。

金诉提示：对于农村宅基地房屋，此类房屋仅限于本村村民进行交易，其他人均不享有宅基地所有权和使用权。

二手房买卖的注意事项（定金篇）：

金诉提示：

定金分为成约定金、证约定金、立约定金、违约定金、解约定金，其中较为常见的是违约定金。

那么，定金过高怎么办？

金诉智囊团：当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，超过部分，人民法院一般不予支持，超过20%的定金部分应予返还，但实际损失过大除外。

二手房买卖的注意事项（合同篇）：

1、二手房买卖合同怎么签？

金诉智囊团：签订书面协议时，关注产权情况、房产总价、交易税费及日期，协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担等约定。

2、一房二卖怎么办？

金诉智囊团：合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、买卖的房屋涉及抵押怎么办？

金诉智囊团：二手房交易时，买受人应认真查询房产证书，以确定房屋权属。如交易的房屋涉及抵押，会在房产证上有所显示，应在合同中约定由买方或卖方解除抵押，在消除抵押权之后再进行交易。

焦点问题：

1、房屋差价损失如何确定？

金诉智囊团：

1、双方可协商确定；

2、双方不能协商确定的：（1）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

2、违约金过低或过高怎么办？

金诉智囊团：如果违约金过低，根据当事人的请求，若合同约定的违约金不足以赔偿实际损失，可以对违约金进行适当的调整，但应以实际损失为限；如果违约金过高，违约方可请求法院酌情减免过高部分，法院具有自由裁量权。

金诉经典案例：

在中国，房屋是关乎个人生活质量的重要方面，而房屋买卖合同的履行与解除更是过程中常见的问题。其中牵涉的定金、购房款、违约金及利息，都会让案件更加复杂。

以下案件，由于被告方违约，拒不履行合同义务，且看北京金诉律师事务所主任王玉臣律师以案例的方式为您解析购房遇到“合同老赖”怎么办？

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